Blog Homexperts – Luxemburgs Immobilienblog


Homexperts’ Blog wird Ihnen helfen, die Antworten auf die meisten Fragen zu finden, die Sie sich stellen können, wenn Sie Ihr Haus, Wohnung oder Grundstück verkaufen.


Besteuerung vom Kapitalgewinn (auch im Erbfall)

Erstens, wenn es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt, fällt keine Steuer an. 

Für alle anderen Fälle (z.B. Verkauf einer Erbschaft, eines Zweitwohnsitzes, einer Wohunung die Sie vermieten, etc.) sollten die folgenden Erläuterungen alle Ihre Fragen beantworten. 

Welcher Steuersatz gilt?

Der Veräußerungsgewinn (d.h. der Kapitalgewinn, den Sie beim Verkauf der Immobilie erzielen) wird mit dem halben Gesamtsatz, d.h. der Hälfte Ihres jährlichen Steuersatzes, besteuert. 

Wenn Sie jedoch eine Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerb verkaufen, handelt es sich nicht mehr um einen Verkaufsgewinn, sondern um einen Spekulationsgewinn, der mit dem Gesamtsatz besteuert wird. 

Welches Datum ist daher als Erwerbszeitpunkt zu berücksichtigen, um festzustellen, ob es sich um einen Veräußerungsgewinn (die Veräußerung erfolgt mehr als 2 Jahre nach dem Erwerb) oder einen Spekulationsgewinn (Veräußerungen innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerb) handelt? Das zu berücksichtigende Datum ist das Datum der notariellen Urkunde, mit der Sie die Immobilie erworben haben. Im Falle des freien Erwerbs (z.B. Schenkung oder Erbschaft) ist das Erwerbsdatum der Tag, an dem die Immobilie vom Vorbesitzer gegen Entgelt erworben wurde. 

Wie wird der Gewinn (aus Verkauf oder Spekulation) berechnet?

Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Realisierungspreis (d.h. dem in der Verkaufsurkunde festgelegten Verkaufspreis) und dem Anschaffungspreis und den Anschaffungskosten. 

Der Anschaffungspreis setzt sich aus allen Kosten zusammen, die dem Eigentümer dadurch entstehen, dass er das Gebäude in seinen Zustand zum Zeitpunkt des Verkaufs versetzt. Es handelt sich also um den für die Immobilie gezahlten Preis, erhöht um Kosten wie Übertragungsabgaben, Mehrwertsteuer, Notargebühren im Zusammenhang mit der Kaufurkunde, usw. 

Anschaffungskosten sind die Kosten, die im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie anfallen. Dies betrifft vor allem die Agenturprovision und die Kosten für den Energieausweis.  

Zu beachten ist auch, dass im Rahmen des Veräußerungsgewinns der Anschaffungspreis neu bewertet wird. Dies geschieht durch Multiplikation des Anschaffungspreises mit einem Koeffizienten, der vom Jahr des Erwerbs des Gebäudes abhängt. Diese Koeffizienten ändern sich von Jahr zu Jahr, so dass wir hier kein konkretes Beispiel nennen können. Die Koeffizienten finden Sie hier: https://impotsdirects.public.lu/fr/formulaires/pers_physiics.html#mod700.

Die Zulagen

Der so erzielte Gewinn kann um eine oder zwei Zulagen reduziert werden, nämlich:

  • Zehn-Jahres-Freibetrag von 50.000 € (erhöht auf 100.000 € für gemeinsam auferlegte Ehegatten/Partner);
  • einmaliger Freibetrag in Höhe von 75.000 Euro, sofern die übertragene Immobilie durch direkte Erbschaft erworben und von den Eltern des Veräußerers als Hauptwohnsitz gemäß Artikel 130 Absatz 5 genutzt wurde.

Zuerst einige zusätzliche Erklärungen in Bezug auf diese 2 Freibeträge.

Die Zehnjahresvergütung von 50.000 EUR pro Ehegatte gilt, wie der Name schon sagt, für 10 Jahre, dh alle 10 Jahre werden die Zähler auf 0 zurückgesetzt und Sie können wieder voll von dieser Beihilfe profitieren.

Nehmen wir an, Sie sind verheiratet und haben 2010 ein Gebäude mit einem Kapitalgewinn von 70.000 EUR verkauft. Da der Freibetrag 50.000 EUR pro Partner beträgt, können Sie von einer Reduktion von 70.000 EUR profitieren und den Gewinn auf 0 reduzieren. Sie werden also überhaupt nicht besteuert. 

Darüber hinaus haben Sie immer noch 30.000 EUR an Ermäßigung, die Sie bis 2020 (2010 + 10 Jahre) auf dem Kapitalgewinn einer anderen Immobilie verwenden können. Wenn Sie also 2018 ein weiteres Gebäude verkaufen, auf dem Sie einen Kapitalgewinn von 50.000 EUR erzielen, können Sie die verbleibenden 30.000 EUR abziehen, und Sie werden nur auf 20.000 EUR besteuert.

Dann, ab 2020 (dh 2010 10 Jahre), werden die Zähler auf 0 zurückgesetzt und Sie können erneut von einer Ermäßigung von 50.000 EUR pro Partner profitieren. Wenn Sie also im Jahr 2022 wieder ein Gebäude verkaufen, können Sie erneut EUR 50.000 pro Steuerzahler von dem realisierten Kapitalgewinn abziehen.

Bitte beachten Sie auch, dass die Zehnjahresvergütung nicht auf Erbschaften beschränkt ist, sondern jeder Steuerzahler davon profitieren kann.

Der einmalige Freibetrag in Höhe von 75.000 EUR gilt nur für den Verkauf einer Immobilie, die im Wege der direkten Erbfolge erworben wurde und von den Eltern des Veräußerers als Hauptwohnsitz genutzt wurde! 

Dieser Freibetrag wird nicht verdoppelt und kann nur einmal verwendet werden.

Wenn Sie beispielsweise im Jahr 2015 die Wohnung eines Vaters erben, auf die Sie einen Immobiliengewinn von 40.000 EUR erzielen, und Sie den Abschlag nutzen, gehen die restlichen 35.000 EUR verloren. Wenn Sie dann im Jahr 2018 ein Haus Ihrer Mutter erben, auf dem Sie einen Kapitalgewinn von 80.000 EUR erzielen, können Sie keinen weiteren Vorteil dieser Kürzung erhalten, sogar nicht in Höhe von den 35.000 EUR, die Sie noch nicht genutzt haben.

Die einmalige Vergütung von 75.000 EUR ist jedoch pro Erbe gültig, dh, wenn Sie 2 Erben sind, kann jeder der beiden von dieser Beihilfe von 75.000 EUR profitieren.

Wie bereits erwähnt, kann dieser Zuschuss nur verwendet werden, wenn die Immobilie von den Eltern als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Wenn Sie also eine oder mehrere Immobilien erben, die nicht als Wohnsitz genutzt wurden, können Sie die einmalige Vergütung nicht verwenden, aber Sie können natürlich die Zehnjahresvergütung nutzen, um die Besteuerung dieser Immobilien zu reduzieren.

Nehmen wir nun ein konkretes Beispiel, um dies zu veranschaulichen:

  • 2 Erben in direkter Linie erben ein Hause welches von den Eltern bewohnt wurde.
  • Sie beschließen, das Haus zu verkaufen und der Kapitalgewinn beträgt 300.000 EUR.
  • Keiner der Erben hat den einmaligen Freibetrag verwendet.
  • Erbe A ist verheiratet und hat bereits einen zehnjährigen Freibetrag in Höhe von 40.000 EUR verwendet.
  • Erbe B ist nicht verheiratet und hat in den letzten 10 Jahren keine zehnjährige Vergütung verwendet.

Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des Gebäudes beträgt 150.000 EUR pro Erbe (Kapitalgewinn von EUR 300.000 geteilt durch 2 Erben).

Erbe A kann den einmaligen Freibetrag von 75.000 EUR benutzen und kann noch einen 10-Jahres-Freibetrag in Höhe von 60.000 EUR nutzen (50.000 EUR pro Ehegatte minus bereits benutzter Freibetrag von 40.000 EUR). Erbe A wird daher mit einem Kapitalgewinn von 150.000 EUR - 75.000 - 60.000 = 15.000 EUR besteuert.

Erbe B kann auch den einmaligen Freibetrag von 75.000 EUR benutzen und kann noch einen 10-Jahres-Freibetrag in Höhe von 50.000 EUR nutzen. Erbe B wird daher mit einem Kapitalgewinn von 150.000 EUR - 75.000 - 50.000 = 25.000 EUR besteuert.

Die 6 häufigsten Fragen beim Immobilienverkauf

1. Wann sollte Ich mit dem Verkauf beginnen?

Wenn Sie zu früh anfangen, reduzieren Sie die Zahl der interessierten Käufer, weil die meisten nicht zu lange warten wollen, bis sie ihr neues Gebäude in Besitz nehmen können. Sie riskieren so, nicht innerhalb einer angemessenen Zeit zu verkaufen, was andere Käufer wiederum misstrauisch macht, weil diese sich vorstellen werden, dass es ein Problem mit der Immobilie gibt. Ein zu frühes Anlaufen kann daher gefährlich sein. 

Auf der anderen Seite, wenn Sie es zu spät anfangen, können Sie sich auf einmal in einer Notsituation befinden, in der Sie gezwungen sein könnten, ein schlechtes Angebot anzunehmen. Daher ist es unerlässlich, ein gutes Timing anzustreben.

Für "normale" Objekte empfehlen wir immer einen Zeitraum von 6 bis 8 Monaten zwischen Prozessbeginn und dem erwarteten Verkauf. Wir rechnen 2 Wochen ein, um richtig mit Verkauf Ihrer Immobilie anzufangen, dann ca. 3 gute Monate um einen Käufer zu finden, einen Monat um die Bankvereinbarung des Käufers zu erhalten und 2 bis 3 Wochen um die notarielle Urkunde zu begleichen. Dabei bleibt eine Reserve von 1 bis 3 Monaten für mögliche Eventualfälle (z. B. wenn der Käufer keine Bankvereinbarung erhält) oder einfach als Sicherheit. 

Andererseits, wenn es sich um eine "anormale" Immobilie handelt (z.B. ein sehr teures Objekt oder ein Objekt, das viel Arbeit erfordert, oder ein Haus eines sehr speziellen Stils oder eine Wohnung mit einigen großen Schwächen wie z.B. kein Parkplatz oder Aufzug...), sollte mehr Zeit eingeräumt werden. 

In jedem Fall werden wir Sie von Fall zu Fall beraten um den Verkauf gelassen anzugehen.     

2. Wie kann man den richtigen Preis ermitteln?

Die Bestimmung des richtigen Preises ist ebenso wichtig wie schwierig. Selbst gute Agenturen, die mit Bewertungsmethoden vertraut sind und die notwendige Erfahrung haben, weil sie jedes Jahr viele Verkäufe tätigen, können manchmal sehr unterschiedliche Meinungen haben. 

Aus diesem Grund empfehlen wir immer, 3 verschiedene Schätzungen von zuverlässigen Agenturen einzuholen. Vergleichen Sie dann diese Schätzungen und sprechen Sie gegebenenfalls die Agenturen auf die Schätzungen der anderen Agenturen an. 

Genau diesen ganzen Prozess garantiert Ihnen Homexperts, um Sie fundiert beraten zu können und gemeinsam mit Ihnen den besten Verkaufspreis auszuwählen, der aber auch realistisch ist.  

3. Wie werde ich besteuert?

Erstens, wenn es sich um Ihren eigenen Hauptwohnsitz handelt, fällt keine Steuer an.

Für alle anderen Fälle (Verkauf im Erbfall, Verkauf einer Immobilie die Sie mieten oder eines Zweitwohnsitzes...) lesen Sie unseren Artikel "Besteuerung von Grundstückskapitalgewinnen (auch im Erbfall)", der ausschließlich diesem Thema gewidmet ist. 

4. Wie koordiniere Ich am Besten den Verkauf mit dem Kauf einer neuen Immobilie?

Es gibt keine Wunderantwort auf diese Frage, denn sie hängt hauptsächlich von dem Geisteszustand des Verkäufers ab. Einige Leute wollen Risiken um jeden Preis vermeiden und wollen daher zuerst verkaufen, um sich über den Verkaufsertrag sicher zu sein, bevor sie sich zum Kauf einer neuen Wohnung verpflichten. Andere wollen nicht verkaufen, bis sie sicher sind, dass sie ein neues Zuhause haben. 

Am besten rufen Sie uns an, damit wir Ihre Situation verstehen und Sie kompetent beraten können. Wir können Ihnen natürlich auch helfen, leichter ein neues Zuhause zu finden. 

5. Soll ich renovieren, bevor ich meine Immobilie zum Verkauf anbiete?

Sehr oft ist es eine schlechte Idee. Viele Eigentümer denken, dass sie das Richtige tun, indem sie investieren, um den potenziellen Wert der Immobilie zu steigern, aber leider ist dies oft mehr Verschwendung als alles andere. Warum? Einfach weil der Käufer wahrscheinlich andere Vorlieben hat und die Renovierung nicht zu schätzen weiß. Stellen Sie sich vor, Sie streichen Ihre Wohnung neu und der Eigentümer wird eine andere Farbe wollen..... Oder dass Sie die Küche oder ein Badezimmer renovieren, das nicht nach dem Geschmack des Käufers sein wird... 

Wenn Ihr Deck jedoch nicht wasserdicht ist oder irgendwo ein Leck vorliegt, ist die Arbeit wichtig, um das Problem zu lösen und den Käufer zu beruhigen. 

Wir empfehlen Ihnen daher, so wenig Arbeiten wie möglich zu leisten und sich in jedem Fall auf Arbeiten zu beschränken, die die objektive Qualität und nicht die subkektive Schönheit des Gebäudes beeinträchtigen.  

6. Muss ich zuerst alle Möbel ausräumen?

Generell ist es ratsam, vor den Besuchen so viele Möbel wie möglich zu entfernen. Interessierte Besucher können sich besser in das Gebäude projetzieren, wenn sie nicht von den vorhandenen Möbeln beeinflusst werden. Wenn dies nicht möglich ist (wir wissen, dass es manchmal aus Zeitgründen schwierig ist...), nehmen Sie zumindest alle persönlichen Gegenstände (Gemälde, Fotos, Dekoration, Kleidung...) mit, um nur das zu hinterlassen, was in der zur Verfügung stehenden Zeit wirklich zu schwer zu entfernen ist. 

Haben Sie weitere Fragen?

Dann können Sie uns gerne per E-Mail (info@homexperts.lu) oder Telefon: 26 57 07 07 kontaktieren.

Die 6 häufigsten Fehler beim Verkauf Ihrer Immobilie (und wie Sie sie vermeiden können)

1. Zu früh beginnen

Käufer warten nicht gerne zu lange. Wenn Sie die Räumlichkeiten nicht innerhalb einer angemessenen Frist verlassen können, können Sie die Käufer abschrecken. Konsequenz: In einem ersten Schritt finden Sie möglicherweise keine Käufer, da diese sich lieber an schneller verfügbare Immobilien wenden. In einem zweiten Schritt werden die Käufer denken, dass es ein Problem mit Ihrer Immobilie gibt, da sie bereits zu lange auf dem Markt ist. Am Ende dachten Sie, dass es vorteilhaft ist früh anfangen, aber Sie machten den Verkauf unnötig kompliziert. 

2. Zu spät anfangen

Das stimmt.... zu spät anfangen ist auch riskant. Um sicherzustellen, dass Sie im Zugzwang rechtzeitig verkaufen, könnten Sie ein Angebot zu einem zu niedrigen Preis annehmen. Stellen Sie also sicher, dass Sie die Zeit haben, den Käufer zu finden, der Ihren Preis akzeptiert oder einen kleinen Rabatt anbietet, aber vermeiden Sie es, sich in einer Notsituation zu befinden, die Sie dazu bringt, ein schlechtes Angebot anzunehmen. 

Also muss man auf den richtigen Zeitpunkt zielen!

Unser Tipp: Wenn es sich nicht um eine sehr typische oder besondere Immobilie handelt, beginnen Sie den Verkaufsprozess 6 bis 8 Monate vor Ihrem geplanten Umzug. Für spezielle Immobilien (z.B. sehr teuere oder spezielle Immobilien...) wenden Sie sich an Ihren erfahrenen Immobilienmakler. Homexperts kann Sie natürlich auch objektiv beraten. 

3. Den falschen Preis ermitteln

Zu hoch, und Sie werden zu lange auf Ihrer Immobilie sitzen bleiben. Zu niedrig, und Sie optimieren Ihren Vermögenswert nicht. 

Die Bestimmung des richtigen Preises ist sicherlich das kritischste Element des Verkaufs. Leider meistern viele Agenturen diese Aufgabe nicht, sei es aus Mangel an Kompetenz oder einfach aus Mangel an Erfahrung. Denn eines ist sicher: Es reicht nicht aus, Preise auf Immobilienportalen zu vergleichen. Da es sich hierbei nicht um eine exakte Wissenschaft handelt, müssen Bewertungskalkulationen, aktuelle Erfahrungen und das Interesse potenzieller Käufer an der betreffenden Immobilie in Betracht genommen werden. 

Unser Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie mit einer Agentur zusammenarbeiten, die mit den richtigen Bewertungsmethoden vertraut ist, aber auch genügend Umsatz pro Jahr macht, um über die notwendige Praxiserfahrung zu verfügen und Datenbanken mit potenziellen Käufern zu pflegen. Bei Homexperts sind diese Punkte Teil der Auswahlkriterien unserer Partneragenturen. 

4. Nur eine einzige Bewertung erhalten

Die Bestimmung des Verkaufspreises ist keine exakte Wissenschaft und hängt von der Erfahrung, aber auch von den jüngsten ähnlichen Verkäufen und vielen anderen Faktoren ab. Selbst bei seriösen und professionellen Agenturen kann die gleiche Immobilie manchmal mit Unterschieden von 10% oder mehr bewertet werden. 

Unser Tipp: Fragen Sie immer 3 seriöse Agenturen nach Schätzungen, vergleichen Sie die 3 Bewertungen und sprechen Sie die Agenturen gegebenenfalls mit den Schätzungen der anderen Agenturen an. Die Erklärungen der Agenturen dürfte es Ihnen ermöglichen die Gültigkeit der Bewertungen und die Chancen zu beurteilen, den Verkauf zum angegebenen Preis durchzuführen. Bei Homexperts stellen wir diesen Prozess für Sie sicher und präsentieren Ihnen die Ergebnisse der 3 Schätzungen sowie unsere Analyse und Empfehlung.  

5. Mit der "falschen" Agentur zusammenarbeiten

Eine gute Agentur zu finden ist sehr schwierig. Aber auch eine gute Agentur ist nicht immer die bestplazierte, um Ihre Immobilie zu verkaufen. 

Warum? Es gibt mehrere Gründe. Erstens, die geografische Spezialisierung. Die meisten Agenturen werden Ihnen natürlich sagen, dass sie im ganzen Land verkaufen, aber nur wenige können es effektiv tun. Umgekehrt haben lokale Agenturen oft nicht die Datenbanken der Käufer, die es Ihnen ermöglichen, den Verkaufspreis zu maximieren. Zweitens: die Art der üblichen verkauften Immobilien. Auch hier werden die meisten Agenturen Ihnen sagen, dass sie jede Art von Immobilien verkaufen können. Aber meistens sind diejenigen, die normalerweise Wohnungen verkaufen, nicht in der besten Position, ein teures Haus zu verkaufen. Andererseits hat eine auf Luxusgüter spezialisierte Agentur nicht unbedingt die nötige Motivation, ein kleines Studio zu verkaufen. Und schließlich ist es zwingend erforderlich, dass Ihre Agentur über eine Datenbank mit potenziellen Käufern für Ihre Art von Immobilien verfügt. Denn wenn die Agentur die Immobilie nur auf Immobilienportalen veröffentlicht, um einen Käufer zu finden, ist ihre Wertschöpfung sehr begrenzt. 

Unser Tipp: Stellen Sie die richtigen Fragen und seien Sie nicht zu leichtgläubig. Aber die Übung ist nicht einfach. Deshalb beraten wir Sie bei Homexperts objektiv über die 3 Partneragenturen, von denen wir glauben, dass sie am besten geeignet sind, Ihre Immobilie zu verkaufen. Wir haben In der Tat kein Interesse daran, die eine oder andere unserer Partneragenturen zu bevorzugen, sondern nur daran, einen effizienten und effektiven Verkauf zu den besten Konditionen zu gewährleisten. 

6. Zu viel renovieren

Eine Renovierung vor dem Verkauf ist oft eine schlechte Idee. Sie geben Ihr Geld für etwas aus, das dem Käufer vielleicht nicht gefällt. Das Ergebnis: Sie haben Geld verschwendet und sind frustriert, wenn der Käufer die Renovierung nicht zu ihrem wahren Wert bewertet. Umgekehrt können einige Renovierungen für den Verkauf nützlich und vorteilhaft sein, insbesondere wenn sie Probleme lösen, die den Käufer abschrecken können.

Unser Tipp: Vermeiden Sie "Schönheitsrenovierungen" (Malerei, neuer Bodenbelag....) und beschränken Sie sich auf wirklich notwendige Verbesserungsarbeiten (z. B. Abdichtungsprobleme einer Terrasse....). Im Idealfall sollten Sie sich vor Arbeitsbeginn von einem vertrauenswürdigen Makler beraten lassen.

"Ein anderer Makler gibt mir X Euro für meine Immobilie !“

Diesen Satz hören ernste Immobilienmakler sehr häufig von Wohnungseigentümern, die ihre Immobilie verkaufen möchten.

Leider gibt es viele Makler, die kein anderes Argument haben, als einen übertrieben hohen Verkaufspreis zu „versprechen“, um mit Ihnen einen Vertrag abzuschließen.

Eine Immobilienagentur kann jedoch bei Vertragsabschluss niemals einen Verkaufspreis versprechen. Sogar der Preis, der im Vertrag schriftlich festgehalten wird, ist wertlos! Letztendlich ist es der Käufer – also der Markt –, der den endgültigen Verkaufspreis diktiert, nicht der Makler.

Leider handelt der Eigentümer sehr oft in gutem Glauben und versteht diese falschen Versprechungen als eine Art Garantie, seine Immobilie zu dem vom Makler „versprochenen“ Preis zu verkaufen. Dem ist nicht so!

Oftmals sind jene Agenturen, die die höchsten Preise versprechen, leider auch die am wenigsten kompetenten. Denn die Ermittlung des wahren „Marktpreises“ erfordert erstens Können und Erfahrung und zweitens Mut ... um den Eigentümer dazu zu bringen, den richtigen Marktpreis zu akzeptieren. 

Seien Sie also skeptisch bei Maklern, die Ihnen den höchsten Preis „versprechen“. Lassen Sie sich nicht von falschen Versprechungen blenden, sondern vertrauen Sie Ihrem Instinkt, was die Ernsthaftigkeit und das wirkliche Know-how des Maklers angeht.

Verlangen Sie eine gute Schätzung Ihrer Immobilie!

Was ist jedoch eine „gute Schätzung“?

Es gibt nur eine einzige Antwort: Es ist die Schätzung, die dem „Marktwert“ am meisten entspricht, d. h. der Preis, den Käufer bereit sind, für Ihre Immobilie zu zahlen (und den Banken bereit sind zu finanzieren).

Es ist sicherlich nicht der höchste Preis, den Ihnen ein Makler „verspricht“ (sic). Dieser Preis wird Sie zwar zum Träumen bringen, aber was hat man von Träumen, wenn Ihre Immobilie nicht verkauft wird? 

Warum ist das so wichtig?

Wie in einem anderen Artikel in unserem Blog erklärt wird, dauert es durchschnittlich 15 Monate, um ein Haus zu verkaufen, und sogar 17 Monate für eine Wohnung. Das ist ewig lang – aber die Realität laut Zahlen des Observatoire de l'Habitat. Eine der Hauptursachen für diese (zu lange) Verkaufsdauer ist, dass Immobilien sehr oft zu einem zu hohen Preis inseriert werden. Aber täuschen Sie sich nicht: Die Käufer lassen sich nicht hinters Licht führen ... und die Banken noch weniger. Ihre Immobilie wird sich demnach nicht über dem Marktpreis verkaufen lassen. Erst nachdem Sie den Preis (schrittweise) gesenkt haben, wird Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft. 

Um all diese Zeit (und Nerven) zu sparen, ist es daher besser, von Anfang an den richtigen Marktpreis zu ermitteln. Und das kann nur durch eine gute Schätzung erreicht werden. 

Wie erkennt man eine gute Schätzung?

Leider ist es keine exakte Wissenschaft und es gibt (noch) keine Universallösung. Verlassen Sie sich deshalb auf die Erfahrung, Kompetenz und Seriosität Ihrer Agentur:

  • Erfahrung: eine gute Schätzung erfordert jahrelange Praxiserfahrung, was eine gute Spontanbeurteilung ermöglicht.
  • Kompetenz: es gibt verschiedene präzise Methoden, um den Preis recht genau zu schätzen, z. B. Methoden nach Fläche, Volumen, Mietrendite, Vergleichen usw. Und für all diese Methoden ist es notwendig, die Fakten zu kennen.
  • Ernsthaftigkeit: eine gute Schätzung wird nicht von einer einzigen Person auf die Schnelle und mit einer einzigen Methode gemacht, sondern durch Einbeziehung von mindestens zwei Kollegen, die Ihre Immobilie mit mindestens zwei verschiedenen Methoden individuell bewerten. 

Wenn Sie all dies berücksichtigen, werden Sie schnell erkennen, wie ernst die Einschätzung Ihres Agenten zu nehmen ist. Nennt er Ihnen einen Preis mündlich oder auch schriftlich, aber ohne seine Methode zu erklären, sollten bei Ihnen die roten Lichter angehen. Kann er Ihnen allerdings eine konkrete Erklärung zu den angewandten Methoden und ein sorgfältiges Dokument mit seinen Überlegungen geben, werden Sie wissen, dass Sie es mit einem Fachmann zu tun haben. Zögern Sie im Zweifelsfall nicht, ihn auf dem einen oder anderen Punkt herauszufordern, und Sie werden in der Regel sehr schnell wissen, was er draufhat.

„Versuchen wir es... wir können den Preis immer noch später senken.“

Es wurde bereits in anderen Artikeln angesprochen: Es ist verlockend, seine Immobilie zu einem hohen Preis zu inserieren.

Im Folgenden ein recht häufiges Szenario, um die Risiken zu erklären. 

Variante 1

  • Eigentümer: Ich habe die Preise im Internet verglichen und meine Immobilie ist 800.000 EUR wert.
  • Skrupellose Agentur, die genau weiß, dass der reale Marktpreis eher 700.000 Euro beträgt: Der Preis scheint mir ein bisschen zu hoch, aber es könnte klappen, keine Sorge ... Wir schließen einen Vertrag über 800.000 Euro ab.

Das Ergebnis: Die Immobilie wird nach mehr als einem Jahr für 700.000 EUR verkauft.

Variante 2

  • Eigentümer: Ich habe die Preise im Internet verglichen und meine Immobilie ist 800.000 EUR wert.
  • Professionelle Agentur: Laut unseren Analysen nach dieser und jener Methode beträgt der Marktwert 700.000 EUR. Wir können sie mit 735.000 Euro inserieren, aber 800.000 Euro sind unrealistisch. 
  • Eigentümer: Versuchen wir es trotzdem mit 800.000 EUR, wir können später immer noch mit dem Preis runtergehen.

Dies ist ein typischer Reflex, aber auch eine typische Falle. 

Was sind die konkreten Nachteile des „Versuchen wir es“, d. h. ein zu teurer Einstiegspreis, der später gesenkt wird?

  • Als Erstes sollte man wissen, dass Käufer keine Idioten sind. Normalerweise verbringt ein Käufer Monate, wenn nicht sogar Jahre damit, Immobilien vor dem Kauf zu besichtigen. Er kennt daher die Preise sehr gut ... und er weiß auch, welche Immobilien regelmäßig günstiger werden. Und hinter dem Käufer steht seine Bank. Diese kennt ebenfalls die Preise und finanziert keinen Ankauf, der teurer als der Marktwert ist. Es sei denn, Sie haben eine einzigartige Immobilie. Dann besteht eine sehr geringe Chance, über dem Marktpreis zu verkaufen.
  • Zweitens werden fast 80 % der Aufrufe einer Immobilienanzeige in der ersten Woche nach der Veröffentlichung getätigt. Wenn in dieser Woche der Preis zu hoch ist und Sie ihn anschließend senken, werden Interessenten Ihre Anzeige nicht mehr ansehen. So haben Sie die beste Zeit verpasst, um potentielle Käufer zu erreichen.
  • Erwarten Sie auch nicht, Käufer anzuziehen, um dann bei der Besichtigung einen niedrigeren Preise auszuhandeln. Da sie die Verkaufspreise viel besser kennen als Sie selbst, werden sie nicht einmal einen Besichtigungstermin vereinbaren, wenn Ihre Immobilie zu teuer ist. So erhalten Sie noch nicht einmal die Möglichkeit, einen niedrigeren Preis vor Ort vorzuschlagen.
  • Nach ein paar Wochen (oder Monaten) werden Sie feststellen, dass der inserierte Preis zu teuer ist, und der Schicksalsmoment wird kommen, wo Sie den Preis senken. Nun ist der Schaden aber angerichtet. Denn von nun an wartet der Käufer auf die nächste Preissenkung und die darauffolgende ... bis der reale Marktpreis erreicht ist. Aber bis dahin haben Sie viel Zeit und vor allem Nerven verloren.

Achtung: Dies soll nicht heißen, dass Sie Ihre Immobilie zu einem Schleuderpreis inserieren müssen. Ganz im Gegenteil! Sie muss zum richtigen Preis angeboten werden, d. h. zu dem Preis, den der Markt zu zahlen bereit ist (oder sehr leicht darüber) ... und das erfordert eine professionelle Einschätzung – mit mehreren Methoden und idealerweise mit mehreren Immobilienmaklern.

Kann man den Verkaufspreisen auf den Immobilienportalen vertrauen?

Einer der ersten Reflexe eines Eigentümers, der sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, ist die Suche nach Vergleichspreisen auf Immobilienportalen.

Dies ist ein normaler und verständlicher Schritt, aber man sollte beachten, dass die inserierten Preise in der Regel nicht die Preise sind, zu denen die Immobilien verkauft werden.

Laut verschiedenen unabhängigen Schätzungen liegen die tatsächlichen Verkaufspreise oft 10 bis 20 % unter den inserierten Preisen!

Daher kann die Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie mittels Vergleich mit anderen ähnlichen Immobilien im Internet Ihnen eine Preisvorstellung geben, die weit von der Realität entfernt ist.

Wenn Sie sich nur auf einen derartigen Vergleichspreis verlassen, um Ihren Verkaufspreis zu ermitteln, verschwenden Sie möglicherweise viel Zeit beim Verkauf Ihrer Immobilie. Und Sie müssen am Ende des Tages den Preis dennoch auf den Marktpreis senken, um Ihre Immobilie verkaufen zu können.

Eine Analyse der jüngsten Statistiken des Observatoire de l'Habitat ergibt, dass es durchschnittlich 15 Monate dauert, um ein Haus zu verkaufen, und sogar 17 Monate für eine Wohnung. Dies liegt vor allem daran, dass der verlangte Preis zu hoch ist, denn bei einem korrekten Preis verkauft sich eine Immobilie in der Regel innerhalb von fünf bis sechs Monaten.

Was bringt es, mit einer Immobilienagentur zusammenzuarbeiten?

Die Frage, die man sich stellen muss, lautet eher: „Was bringt es, mit einer guten Immobilienagentur zusammenzuarbeiten?“

Es macht keinen Sinn, mit einem mittelmäßigen Makler, dem es an Know-how oder Ehrlichkeit fehlt, zusammenzuarbeiten. Selbst wenn er seine Provision senkt, werden Sie draufzahlen.

Nehmen wir an, Sie haben einen kompetenten, ehrlichen und engagierten Makler gefunden, der über die nötigen Kontakte und Budgets verfügt, um seine Arbeit gut zu machen. 

Er kann Ihnen viele Vorteile bringen:

  • Er wird Sie objektiv beraten, um den richtigen Verkaufspreis festzulegen. Dies ist wichtig, um nicht wertvolle Monate (bei einem zu hohen Preis) oder Geld (bei einem zu niedrigen Preis) zu verschwenden.
  • Dank seiner Erfahrung und seriöser Recherchen entdeckt er vielleicht auch Möglichkeiten, um den Wert Ihrer Immobilie erheblich zu steigern. Wenn der Teilbebauungsplan (PAP) es zum Beispiel zulässt, Ihr Haus zu vergrößern, Ihren Dachboden offiziell auszubauen oder aus Ihrem Haus ein Mehrfamilienhaus zu machen, kann dies enorme Auswirkungen auf den Preis haben.
  • Er kann Ihnen auch Tipps geben, wie Sie die Attraktivität und damit den Wert Ihrer Immobilie steigern können, z. B. durch einen neuen Anstrich oder einige Renovierungsarbeiten. Nicht selten kann mit einer Investition von 5.000 EUR der Verkaufspreis um 20.000 EUR erhöht werden. 
  • Er hat gute Kontakte zu potentiellen Käufern. Es heißt oft, dass die besten Immobilien nicht einmal auf Internetportalen inseriert werden – und das stimmt.
  • Es wird Ihre Immobilie professionell (d. h. mit Bildern und attraktiven Texten) auf Immobilienportalen bewerben, wo er ein teures Abonnement hat, so dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter den Hunderten von Anzeigen heraussticht.
  • Er wird sich für Sie um die Besichtigungen kümmern. Allem Anschein zum Trotz erspart Ihnen dies viel Stress, Ärger und Zeit.
  • Er verhandelt mit Käufern. Wenn er ein guter Makler ist, kann er gut verhandeln und hat vor allem die richtigen Argumente (und nicht nur Geschwätz) parat, um den „Marktpreis“ zu verteidigen, den er gemeinsam mit Ihnen ermittelt hat. 
  • Und – last but not least – berät und begleitet er Sie während des gesamten Verkaufsprozesses. Sei es mit Rechts- oder Steuertipps, klaren Erklärungen zu den einzelnen Verkaufsschritten usw. 

Ein vertrauenswürdiger Agent kann Ihnen demnach viel Zeit und vor allem Geld sparen. Sie müssen ihn nur finden.

Sollte ich an einen Immobilienhändler verkaufen?

Erklären wir zuerst den Unterschied zwischen einem Immobilienmakler und einem Immobilienhändler. 

Ein Immobilienmakler ist ein Verkaufsvermittler, der im Auftrag des Verkäufers handelt und einen Drittkäufer sucht. Für diese Arbeit erhält er seine Maklerprovision, die in der Regel 3 % beträgt.

Ein Immobilienhändler hingegen kauft Immobilien auf eigene Rechnung, um sie anschließend weiterzuverkaufen – meistens nach Durchführung einiger Renovierungsarbeiten. 

Eine Immobilienagentur übt oftmals beide Tätigkeiten aus. In diesem Fall ist es unerlässlich, dass sie fair vorgeht, indem sie ihre Absichten und ihre Rolle klar darlegt, um Interessenkonflikte zu vermeiden.

Kommen wir zu unserer Hauptfrage zurück, ob es ratsam ist, an einen Immobilienhändler zu verkaufen.

Man sollte wissen, dass der Job eines Immobilienhändlers darin besteht, Immobilien unter dem Marktpreis zu kaufen!

Das ist völlig normal, denn als Profi weiß er, dass er sie nicht über dem Marktpreis verkaufen kann. Will er also einen Gewinn machen, muss er sie günstiger erwerben. 

Sie wissen demnach von Anfang an, dass Sie Ihre Immobilie unter dem Marktpreis verkaufen werden.

Aber das bedeutet nicht, dass der Verkauf an einen Immobilienhändler zwangsläufig schlecht ist. Dies hat auch gewisse Vorteile:

  • Sie werden viel schneller verkaufen. Sollten Sie schnell Geld brauchen, kann es sich also lohnen. 
  • Sie haben ein recht hohes Maß an Sicherheit, dass der Immobilienhändler zahlungsfähig ist. So laufen Sie nicht Gefahr, dass einem privaten Käufer der Bankkredit verweigert wird und Sie wieder bei null anfangen müssen.
  • Sie zahlen keine Maklerprovision. Sie bekommen zwar weniger für Ihre Immobilie, sparen aber 3 % Maklerprovision.

Am Ende müssen Sie die Vor- und Nachteile Ihrer persönlichen Situation entsprechend abwägen.