WICHTIG: Um den Immobilienmarkt anzukurbeln, hat die Regierung beschlossen, die Besteuerung des halben Gesamtsteuersatzes auf ein Viertel des Gesamtsteuersatzes für alle Verkäufe, die bis 30.6.2025 getätigt werden, zu reduzieren. In den folgenden Beispielrechnungen wird der halbe Gesamtsteuersatz als Referenz verwendet. Wenn Sie Ihren Verkauf im Jahr 2024 tätigen, denken Sie also daran, dass die Besteuerung halbiert wird, d. h. jedes Mal, wenn unsere Beispiele 50 % des globalen Steuersatzes enthalten, müssen 25 % des globalen Steuersatzes angewendet werden. Diese vorübergehende Maßnahme ist (derzeit) auf alle Verkäufe beschränkt, die 2024 durch eine notarielle Urkunde abgeschlossen werden. Wenn Sie Eigentümer einer vermieteten Immobilie sind, lesen Sie unbedingt unsere Tipps, in welchem Fall Sie noch in 2024 verkaufen sollten.
Keine Besteuerung des Hauptwohnsitzes.
Erstens, wenn es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt, fällt keine Steuer an.
Ob eine Wohnung als Hauptsitz zu betrachten ist oder nicht, können Sie hier herausfinden.
Wenn die verkaufte Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, könnte unser Artikel „Muss ich beim Verkauf meiner Immobilie Steuern zahlen?“ auch für Sie von Interesse sein.
Welcher Steuersatz gilt?
Der Veräußerungsgewinn (d.h. der Kapitalgewinn, den Sie beim Verkauf der Immobilie erzielen) wird mit dem halben Gesamtsatz (d.h. der Hälfte Ihres jährlichen Steuersatzes) besteuert, zuzüglich der Pflegeversicherung (1,4% zum Zeitpunkt der Erstellung des Artikels). Wenn Ihr Gesamtsteuersatz im Jahr der Besteuerung des Immobilienverkaufs z.B. 36% beträgt, wird der Immobilienverkauf mit der Hälfte von 36% + 1,4% Pflegeversicherung = 19,4% besteuert.
(Technische Anmerkung: Es wird oft gesagt, dass der Immobilienverkauf mit 21% besteuert wird, was teilweise richtig ist. Das liegt daran, dass 21% die Hälfte des maximalen Gesamtsteuersatzes (42%) ist, der oft im Jahr des Immobilienverkaufs gilt, da Sie möglicherweise in die maximale Steuerklasse von 42% fallen. Wenn der Wertzuwachs jedoch recht gering ist und/oder Sie mehrere Freibeträge anwenden können und/oder mehrere Erben sind (der Wertzuwachs wird dann auf die Erben aufgeteilt), kann es sein, dass Ihr Gesamtsteuersatz unter 42% liegt und Sie somit mit weniger als 21% besteuert werden. Wenn Ihr Gesamtsteuersatz z.B. 36% beträgt, wird der halbe Gesamtsteuersatz 18% betragen. Sie müssen jedoch immer die 1,4% Pflegeversicherung hinzufügen und Ihr endgültiger Steuersatz wird daher 19,4% betragen).
Wenn Sie jedoch eine Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerb verkaufen, handelt es sich nicht mehr um einen Verkaufsgewinn, sondern um einen Spekulationsgewinn, der mit dem Gesamtsatz besteuert wird.
Welches Datum ist daher als Erwerbszeitpunkt zu berücksichtigen, um festzustellen, ob es sich um einen Veräußerungsgewinn (die Veräußerung erfolgt mehr als 2 Jahre nach dem Erwerb) oder einen Spekulationsgewinn (Veräußerungen innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerb) handelt? Das zu berücksichtigende Datum ist das Datum der notariellen Urkunde, mit der Sie die Immobilie erworben haben. Im Falle des freien Erwerbs (z.B. Schenkung oder Erbschaft) ist das Erwerbsdatum der Tag, an dem die Immobilie vom Vorbesitzer gegen Entgelt erworben wurde.
Wie wird der Gewinn (aus Verkauf oder Spekulation) berechnet?
Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Realisierungspreis (d.h. dem in der Verkaufsurkunde festgelegten Verkaufspreis) und dem Anschaffungspreis und den Anschaffungskosten.
Der Anschaffungspreis setzt sich aus allen Kosten zusammen, die dem Eigentümer dadurch entstehen, dass er das Gebäude in seinen Zustand zum Zeitpunkt des Verkaufs versetzt. Es handelt sich also um den für die Immobilie gezahlten Preis, erhöht um Kosten wie Übertragungsabgaben, Mehrwertsteuer, Notargebühren im Zusammenhang mit der Kaufurkunde, usw.
Anschaffungskosten sind die Kosten, die im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie anfallen. Dies betrifft vor allem die Agenturprovision und die Kosten für den Energieausweis.
Zu beachten ist auch, dass im Rahmen des Veräußerungsgewinns der Anschaffungspreis neu bewertet wird. Dies geschieht durch Multiplikation des Anschaffungspreises mit einem Koeffizienten, der vom Jahr des Erwerbs des Gebäudes abhängt. Diese Koeffizienten ändern sich von Jahr zu Jahr, so dass wir hier kein konkretes Beispiel nennen können. Die Koeffizienten können in Abschnitt 102 des Einkommensteuergesetzes gefunden werden.
Die Zulagen
Der so erzielte Gewinn kann um eine oder zwei Zulagen reduziert werden, nämlich:
- Zehn-Jahres-Freibetrag von 50.000 € (erhöht auf 100.000 € für gemeinsam auferlegte Ehegatten/Partner);
- einmaliger Erbschaftsfreibetrag in Höhe von 75.000 Euro, sofern die übertragene Immobilie durch direkte Erbschaft erworben und von den Eltern des Veräußerers als Hauptwohnsitz gemäß Artikel 130 Absatz 5 genutzt wurde.
Zuerst einige zusätzliche Erklärungen in Bezug auf diese 2 Freibeträge.
Die Zehnjahresvergütung von 50.000 EUR pro Ehegatte gilt, wie der Name schon sagt, für 10 Jahre, dh alle 10 Jahre werden die Zähler auf 0 zurückgesetzt und Sie können wieder voll von dieser Beihilfe profitieren.
Nehmen wir an, Sie sind verheiratet und haben 2010 ein Gebäude mit einem Kapitalgewinn von 70.000 EUR verkauft. Da der Freibetrag 50.000 EUR pro Partner beträgt, können Sie von einer Reduktion von 70.000 EUR profitieren und den Gewinn auf 0 reduzieren. Sie werden also überhaupt nicht besteuert.
Darüber hinaus haben Sie immer noch 30.000 EUR an Ermäßigung, die Sie bis 2020 (2010 + 10 Jahre) auf dem Kapitalgewinn einer anderen Immobilie verwenden können. Wenn Sie also 2018 ein weiteres Gebäude verkaufen, auf dem Sie einen Kapitalgewinn von 50.000 EUR erzielen, können Sie die verbleibenden 30.000 EUR abziehen, und Sie werden nur auf 20.000 EUR besteuert.
Dann, ab 2020 (dh 2010 10 Jahre), werden die Zähler auf 0 zurückgesetzt und Sie können erneut von einer Ermäßigung von 50.000 EUR pro Partner profitieren. Wenn Sie also im Jahr 2022 wieder ein Gebäude verkaufen, können Sie erneut EUR 50.000 pro Steuerzahler von dem realisierten Kapitalgewinn abziehen.
Bitte beachten Sie auch, dass die Zehnjahresvergütung nicht auf Erbschaften beschränkt ist, sondern jeder Steuerzahler davon profitieren kann.
Der einmalige Freibetrag in Höhe von 75.000 EUR gilt nur für den Verkauf einer Immobilie, die im Wege der direkten Erbfolge erworben wurde und von den Eltern des Veräußerers als Hauptwohnsitz genutzt wurde!
Dieser Freibetrag wird nicht verdoppelt und kann nur einmal verwendet werden.
Wenn Sie beispielsweise im Jahr 2015 die Wohnung eines Vaters erben, auf die Sie einen Immobiliengewinn von 40.000 EUR erzielen, und Sie den Abschlag nutzen, gehen die restlichen 35.000 EUR verloren. Wenn Sie dann im Jahr 2018 ein Haus Ihrer Mutter erben, auf dem Sie einen Kapitalgewinn von 80.000 EUR erzielen, können Sie keinen weiteren Vorteil dieser Kürzung erhalten, sogar nicht in Höhe von den 35.000 EUR, die Sie noch nicht genutzt haben.
Die einmalige Vergütung von 75.000 EUR ist jedoch pro Erbe gültig, dh, wenn Sie 2 Erben sind, kann jeder der beiden von dieser Beihilfe von 75.000 EUR profitieren.
Wie bereits erwähnt, kann dieser Zuschuss nur verwendet werden, wenn die Immobilie von den Eltern als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Wenn Sie also eine oder mehrere Immobilien erben, die nicht als Wohnsitz genutzt wurden, können Sie die einmalige Vergütung nicht verwenden, aber Sie können natürlich die Zehnjahresvergütung nutzen, um die Besteuerung dieser Immobilien zu reduzieren.
Nehmen wir nun ein konkretes Beispiel, um dies zu veranschaulichen:
- 2 Erben in direkter Linie erben ein Hause welches von den Eltern bewohnt wurde.
- Sie beschließen, das Haus zu verkaufen und der Kapitalgewinn (Verkaufspreis – neu bewerteter Kaufpreis – Beschaffungskosten) beträgt 300.000 EUR.
- Keiner der Erben hat den einmaligen Freibetrag verwendet.
- Erbe A ist verheiratet und hat bereits einen zehnjährigen Freibetrag in Höhe von 40.000 EUR verwendet.
- Erbe B ist nicht verheiratet und hat in den letzten 10 Jahren keine zehnjährige Vergütung verwendet.
Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des Gebäudes beträgt 150.000 EUR pro Erbe (Kapitalgewinn von EUR 300.000 geteilt durch 2 Erben).
Erbe A kann den einmaligen Freibetrag von 75.000 EUR benutzen und kann noch einen 10-Jahres-Freibetrag in Höhe von 60.000 EUR nutzen (50.000 EUR pro Ehegatte minus bereits benutzter Freibetrag von 40.000 EUR). Erbe A wird daher mit einem Kapitalgewinn von 150.000 EUR – 75.000 – 60.000 = 15.000 EUR besteuert.
Erbe B kann auch den einmaligen Freibetrag von 75.000 EUR benutzen und kann noch einen 10-Jahres-Freibetrag in Höhe von 50.000 EUR nutzen. Erbe B wird daher mit einem Kapitalgewinn von 150.000 EUR – 75.000 – 50.000 = 25.000 EUR besteuert.
Weitere Einzelheiten zum Steuersatz, zum Aufwertungskoeffizienten und zu konkreten Berechnungen erhalten Sie bei uns gerene per Mail oder unter der Telefonnummer 585 506.
