In einem krisengeschüttelten Immobilienmarkt verkaufen.

In einem krisengeschüttelten Immobilienmarkt verkaufen.

Die Fallstricke, die es zu vermeiden gilt. Ratschläge, die Sie befolgen sollten.

Hinweis: Dieser Artikel wurde von Marc Neuen persönlich geschrieben, ohne jegliche Hilfe von ChatGPT.

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Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel wurde im Oktober 2023 verfasst. Anfang 2024 beschloss die neue Regierung Maßnahmen, um den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen. Ein Teil dieser Maßnahmen sowie eine EU-Richtlinie aus dem Jahr 2023 haben einen großen Einfluss auf die Entscheidung, ob Sie 2024 Wohnungen mit einem Energiepass der Klasse F oder schlechter verkaufen. Wenn Sie Eigentümer einer solchen Immobilie sind, die NICHT Ihr Hauptwohnsitz ist, empfehlen wir Ihnen dringend, unseren Artikel zu diesem Thema zu lesen.

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Jeder weiß es mittlerweile. Der luxemburgische Immobilienmarkt befindet sich in einer tiefen Krise.

Die letzten offiziellen Statistiken des Statec zeigen einen durchschnittlichen Rückgang von 6,4% und einen Rückgang von 13,6% bei bestehenden Häusern. Diese Statistiken basieren jedoch auf den notariellen Urkunden des zweiten Quartals, d. h. auf Verkaufsverträgen, die in den meisten Fällen Anfang 2023 unterzeichnet wurden.

Seitdem sind die Zinssätze um fast 2 Prozentpunkte (oder mehr als 50 %) gestiegen und die Verkaufspreise sind entsprechend gefallen.

Heute sind sich die Fachleute für „Bestandsimmobilien“ einig, wenn sie von einem Preisrückgang sprechen, der im Allgemeinen eher zwischen -15% und -25% liegt.

Das ist schwer zu akzeptieren, aber es ist die Realität.

Und man sollte sich nicht scheuen, sie auszusprechen, um der Ehrlichkeit und Transparenz gegenüber den verkaufenden Eigentümern willen.

Natürlich sind diese Rückgänge nicht homogen. Neuere Wohnungen, die sich in einem sehr guten Zustand befinden und keine Renovierungsarbeiten erfordern, werden eher bei -15 % gehandelt, während alte Häuser, die größere Arbeiten erfordern, eher bei -25 % liegen… oder sogar noch höher.

Aber wie auch immer, die Preisrückgänge sind allgemein und erheblich.

Die erste Frage, die Sie sich stellen sollten, ist:

Müssen Sie jetzt verkaufen?

Die Alternativen zum Verkauf hängen von Ihrer Situation ab und variieren vor allem in Bezug auf die Belegung: Wohnen Sie noch selbst in dem Gebäude oder nicht?

Wenn Sie nicht in der Immobilie wohnen, haben Sie die Wahl zwischen Verkauf und Vermietung. (Wir schließen hier die Option aus, das Gebäude leer stehen zu lassen, was wir für die unattraktivste Alternative halten, die in einem knappen Mietmarkt sogar unvernünftig wäre).

Was spricht für die Vermietung?

• Die Mietpreise sind auf einem Rekordniveau, sodass Sie eine attraktive Mietrendite erzielen können.
• Sie können den Verkauf aufschieben, bis die Preise wieder steigen. Sie erhalten also mehr Geld aus dem Verkauf und in der Zwischenzeit erhalten Sie Mieteinnahmen.
• Sie profitieren von der Abschreibung, um Ihre Steuerbemessungsgrundlage zu senken.
• Wenn Sie noch einen Kredit abbezahlen müssen, profitieren Sie auch von den Schuldzinsen, die Sie von Ihrer Steuerbemessungsgrundlage abziehen können.

Was spricht gegen eine Vermietung?

• Wenn es bisher Ihr Hauptwohnsitz war und Sie die Immobilie vermieten, wird der Wertzuwachs besteuert, wenn Sie verkaufen. Wenn Sie den Verkauf aufschieben, riskieren Sie also, das, was Sie an Preissteigerung gewinnen können, an Steuern zu verlieren.
• Wenn Sie einen Überbrückungskredit aufgenommen haben, um Ihre neue Immobilie zu finanzieren, benötigen Sie wahrscheinlich das Geld aus dem Verkauf und können es sich dann nicht leisten, die Immobilie zu vermieten.
• Wenn Sie noch einen Kredit laufen haben und die Miete nicht ausreicht, um die monatlichen Raten zu decken, müssen Sie jeden Monat die Differenz finanzieren.
• Sie müssen eventuell in Renovierungsarbeiten investieren, um Ihre Immobilie gut vermieten zu können. Dasselbe gilt, wenn es sich um eine Wohnung handelt und die Mehrheit der Miteigentümer beschließt, Arbeiten am Gebäude zu beginnen.
• Wenn es sich um ein älteres Gebäude mit einem schlechten Energiepass handelt, besteht die Gefahr, dass Sie, je länger Sie warten, nicht mehr verkaufen können, ohne die Energieeffizienz deutlich zu verbessern (siehe EU-Richtlinie), und daher investieren müssen.
• Wenn Sie auf schlechte Mieter stoßen, kann Ihr Gebäude beschädigt werden oder Sie haben Probleme, die Mieter herauszubekommen, wenn Sie sich zum Verkauf entschließen.

Welche weiteren Punkte sind zu beachten?

• Auch wenn die Marktmieten hoch sind, sollten Sie darauf achten, dass Sie die gesetzliche Grenze von 5% Ihrer Investition nicht überschreiten. Wenn Sie die Immobilie also vor langer Zeit erworben haben, können Sie möglicherweise nicht die Marktpreise anwenden.
• Denken Sie an die „Sozialmiete“. Sie erhalten zwar weniger Miete, aber die Agentur, die die soziale Vermietung übernimmt, garantiert Ihnen die Rückgabe in gutem Zustand und andere Vorteile, wie z. B. die regelmäßige und problemlose Zahlung der Miete.
• Wenn es sich um eine geerbte Immobilie handelt und einer der Erben nicht verkaufen will, denken Sie an den Grundsatz „Niemand kann gezwungen werden, nicht verkaufen zu können“, den Ihnen Ihr Notar ausführlich erläutern kann.

Wenn Sie in der Immobilie wohnen, müssen Sie sich vor allem die Frage stellen, WARUM Sie verkaufen wollen.

• Wenn Sie verkaufen wollen, um Mieter zu werden, wäre es logisch, den Verkauf aufzuschieben. Denn warum sollten Sie verkaufen, wenn die Immobilienpreise niedrig, die Mieten aber hoch sind? Sie würden auf beiden Seiten verlieren.
• Wenn Sie verkaufen wollen, um eine kleinere Immobilie zu kaufen, wäre es ebenfalls sinnvoll, den Verkauf aufzuschieben. Der entgangene Gewinn, den Sie durch den Verkauf Ihrer größeren Immobilie einnehmen, wird wahrscheinlich den Gewinn übersteigen, den Sie durch den Kauf einer kleineren Immobilie erzielen können.
• Wenn Sie verkaufen wollen, um eine größere Immobilie zu kaufen, kann sich der Verkauf in einem krisengeschüttelten Markt durchaus lohnen. Wenn Sie z. B. beim Verkauf Ihrer Immobilie für 500.000 EUR 20% weniger bekommen, aber beim Kauf der neuen Immobilie für 800.000 EUR 20% weinger bezahlen, haben Sie am Ende einen Vorteil von 60.000 EUR. Dies gilt umso mehr, wenn Sie nicht zum Verkauf verpflichtet sind, während der Verkäufer des Objekts, das Sie kaufen möchten, zum Verkauf verpflichtet ist und sich in einer schwierigen Lage befindet. Sie könnten also hoffen, vielleicht zu -15% zu verkaufen, während Sie ein Objekt aufspüren könnten, dessen Eigentümer unter Druck steht und ein Angebot zu -25% akzeptieren würde.

Jede Situation ist persönlich und nur Sie können entscheiden, ob die Vorteile die Nachteile überwiegen oder nicht. Auf jeden Fall hoffen wir, dass wir Ihnen hier die wichtigsten Grundlagen für eine fundierte Überlegung und Entscheidung gegeben haben.

Wenn es Sie nach all diesen Überlegungen reizt, den Verkauf aufzuschieben und zu warten, bis sich der Markt wieder erholt hat, ist ein weiterer Faktor wichtig:

Wie lange sind Sie bereit zu warten?

Alles deutet darauf hin, dass der Immobilienmarkt wieder an Dynamik gewinnt und die Preise eines Tages wieder steigen werden.

Das ist das einfache Spiel von Angebot und Nachfrage.

Mit einem Rückgang der Baugenehmigungen um 33 % in der ersten Hälfte des Jahres 2023, der einem Rückgang um 27 % im Jahr 2022 folgt, und einer Bevölkerung, die voraussichtlich weiter wachsen wird (sihe Thema „1 Million im Jahr 2050“), wird der Mangel an Wohnraum immer eklatanter werden. In einem solchen Umfeld können die Preise mittelfristig nur steigen.

Die große Frage ist: wann?

Da die Preise sehr zinssensibel sind und die Zinsen vor allem von der immer noch hohen Inflation gesteuert werden, ist nicht mit einem schnellen Rückgang der Zinsen zu rechnen. Also auch nicht mit einem schnellen Anstieg der Preise.

Nach Ansicht vieler Finanzexperten und Analysten werden sich die Zinsen glücklicherweise bald stabilisieren, allerdings auf einem hohen Niveau. Danach wird man wahrscheinlich bestenfalls bis zum Herbst 2024 warten müssen, um die ersten Senkungen zu sehen, die jedoch wahrscheinlich nicht stark genug sein werden, um den Preisen neuen Schwung zu verleihen.

Unsere sehr persönliche und unverbindliche Meinung ist, dass die Preise kurzfristig noch etwas weiter fallen werden, sich 2024 stabilisieren und 2025 wieder langsam ansteigen werden. Bevor es jedoch wieder zu einer echten Dynamik und deutlich steigenden Preisen kommt, wird es unserer Meinung nach bis 2026 oder sogar 2027 dauern.

Und das wird nur der Fall sein, wenn die Inflation unter Kontrolle ist und die Weltwirtschaft, die europäische und die luxemburgische Wirtschaft nicht in eine Rezession abrutschen.

Wenn Sie sich also dafür entscheiden, den Verkauf auszusetzen, bis die Preise wieder auf historische Niveaus steigen, sollten Sie sich auf Geduld gefasst machen – es wird sicherlich nicht ausreichen, bis zum Schulbeginn 2024 zu warten.

Sie haben also gut nachgedacht und sind entschlossen zu verkaufen?

Bei Homexperts haben wir seit Anfang des Jahres im Durchschnitt fast einen Verkauf pro Woche verzeichnet. Auch wenn es langsamer und schwieriger ist zu verkaufen, ist es also nicht unmöglich. Es kommt aber vor allem darauf an, es richtig anzugehen und die wichtigsten Fallen zu vermeiden.

Was sind die wichtigsten Fallen, die es zu vermeiden gilt?

Mit Abstand die größte Falle ist es, den Verkauf mit einem zu hohen Preis zu starten.

In dem dynamischen Markt vor der Krise war dies viel weniger riskant. Die Zinsen waren niedrig und einige Käufer waren bereit, jeden Preis zu zahlen, um sich eine Immobilie zu sichern. Und selbst wenn der Preis übertrieben war, führte die Preisentwicklung dazu, dass er sechs Monate später vielleicht nicht mehr zu hoch war.

Heute ist es genau umgekehrt. Der Markt wird mit Immobilien überschwemmt, der Käufer hat die Qual der Wahl … aber er hat bei weitem nicht mehr so viele Mittel.

Heute hat man keine Chance zu verkaufen, wenn man nicht mit einem Preis startet, der für den aktuellen Markt realistisch ist.

Was sind also die Fallen, die dazu führen würden, dass der Preis nicht realistisch ist?

Erstens: Der Fehler, sich an den angegebenen Preisen anderer Immobilien zu orientieren, ohne diese zu hinterfragen.

Um diesen Punkt zu verstehen, muss man wissen, dass es derzeit drei Arten von Verkäufern auf dem Markt gibt:

• Eigentümer, denen die Schlinge zwischen dem Erwerb einer neuen Immobilie und dem Überbrückungsdarlehen für die alte Immobilie, die sie verkaufen müssen, um den Hals hängt. Diese Hausbesitzer haben zwei Kredite auf dem Rücken und eine strikte Frist für den Verkauf. Das bedeutet, dass ihre Situation kritisch werden kann. Je näher diese Eigentümer der von der Bank diktierten Verkaufsfrist kommen, desto eher sind sie bereit, den Preis drastisch zu senken. Sie werden daher einige Immobilien zu sehr niedrigen Preisen auf dem Markt finden.
• Im Gegensatz dazu gibt es viele Eigentümer, die einen Verkauf versuchen wollen, aber nicht zum Verkauf verpflichtet sind. Ein typisches Beispiel sind die Erben einer Immobilie. Sie würden zwar gerne einen Verkaufsversuch unternehmen, aber sie sind keinesfalls bereit, zu jedem Preis zu verkaufen. Sehr oft werden diese Immobilien zu unrealistisch hohen Preisen angeboten (wo eine seriöse Agentur nicht einmal den Auftrag annehmen dürfte) und werden keinen Käufer finden. Aber diese Immobilien verzerren die Marktpreise.
• In der Mitte haben Sie die „normalen“ Verkäufer, die verkaufen wollen oder müssen, denen aber nicht die Schlinge um den Hals gelegt wurde und die sich von ihrer Immobilienagentur gut beraten ließen.

Wenn man kein erfahrener Fachmann ist, der den Markt fast täglich beobachtet, ist es daher sehr schwierig, sich zurechtzufinden und ein realistisches Bild der Preise zu erhalten, wenn man die Preise in den Anzeigen betrachtet.

Da der Verkäufer von Natur aus optimistisch in Bezug auf seine eigene Immobilie ist (in der Psychologie „Overconfidence Bias“ genannt), neigt er außerdem dazu, seine Immobilie im Vergleich zu anderen überzubewerten und sie mit den teurersten ähnlichen Immobilien zu vergleichen.

Wenn wir also anfangen, die Preise ähnlicher Immobilien auf Immobilienportalen zu analysieren, neigt die menschliche Natur dazu, unsere eigene Immobilie überzubewerten.

Wenn man dann auch noch auf einen Immobilienmakler stößt, der keine gute kritische Marktanalyse vornimmt oder ohne neutrale Beratung den Wunschpreis des Verkäufers akzeptiert, ist das „Verliererduo“ gebildet und das Malheur kann beginnen.

Eine weitere Falle besteht darin, der Maxime zu folgen: „Versuchen wir es trotzdem mit diesem Preis. Wenn es nicht klappt, können wir immer noch verhandeln oder den Preis später senken„.

Auch hier gilt: Das ist menschlich und verständlich.

Vor allem aber ist es gefährlich und kontraproduktiv.

Fast ausnahmslos gilt: Wenn man mit einem zu hohen Preis beginnt, bekommt man keine Anrufe, also keine Besichtigungen und damit nicht einmal die Möglichkeit zu verhandeln. Am Ende bleibt nur die Möglichkeit, den Preis zu senken. Aber bis dahin hat die Anzeige bereits an Attraktivität verloren, weil sie „verbrannt“ ist, und mit etwas Pech ist der Markt noch schwieriger geworden und man muss den Preis noch weiter senken, als wenn man sofort mit einem realistischen Preis begonnen hätte.

Und schließlich besteht die letzte große Falle darin, eine Agentur zu wählen, die nicht über die nötige Erfahrung und Seriosität verfügt, um in einem schwierigen Markt erfolgreich zu verkaufen. Der dynamische und „einfache“ Markt der letzten 15 Jahre hat leider viele Agenturen hervorgebracht, die sich in einem ständig wachsenden Markt zurechtfinden konnten, denen aber das Rückgrat fehlt, um in einem wirklich schwierig gewordenen Markt erfolgreich zu verkaufen. Es wird immer weniger von ihnen geben, aber es gibt sie immer noch.

Man muss also sicherstellen, dass man mit einer renommierten Agentur zusammenarbeitet, die über die (hohen) Budgets verfügt, um auch in Krisenzeiten in Immobilienportale zu investieren, die ihre besten (und damit oft teuersten) Mitarbeiter behalten hat und die den Markt und jeden Fall individuell verfolgt.

Uns haben Eigentümer kontaktiert, die seit einem Jahr bei derselben Agentur waren, die sich nie bei ihnen gemeldet hat, um ihnen zu raten, den Preis zu senken, um ihn an die Marktentwicklung anzupassen. Wenn eine Immobilie im Sommer 2022 für 1.000.000 EUR zum Verkauf angeboten wurde und keinen Käufer fand, obwohl die Zinsen bei etwa 1,3 % lagen, wie wollen sie sie dann im Sommer 2023 zum gleichen Preis verkaufen, wenn die Zinsen dazu geführt haben, dass die Käufer fast 300.000 EUR an Kaufkraft verloren haben? Es ist unverantwortlich, solche Anzeigen „dahinvegetieren“ zu lassen und dem Eigentümer jede Chance zu nehmen, zu einem akzeptablen Preis zu verkaufen, wenn noch Zeit dazu ist.

In einem krisengeschüttelten Markt ist es wichtiger denn je, mit einer etablierten, ethisch einwandfreien Agentur zusammenzuarbeiten, die den Kunden von Anfang an und während des gesamten Verkaufsprozesses ehrlich und transparent berät.

Genauso wichtig ist es, auf ihren Rat zu hören und ihn zu befolgen.

Wie zeichnet sich Homexperts aus, um seinen Kunden in Krisenzeiten den bestmöglichen Service zu bieten?

Vor dem Verkauf :

• Wir erstellen wie immer ein vollständiges Dossier der Immobilie, das wir drei zertifizierten Partneragenturen vorlegen, um drei unabhängige Schätzungen zu sammeln.
• Parallel dazu erstellen wir unsere eigene Analyse, um einen Anhaltspunkt zu haben, der auf unserer eigenen Erfahrung beruht.
• Anschließend führen wir eine vergleichende Analyse aller Schätzungen durch. Falls nötig, konfrontieren wir die Agenturen mit den Schätzungen ihrer Kollegen und mit unserer eigenen.
• Auf der Grundlage dieses umfangreichen Analyseprozesses ziehen wir eine Synthese, die es uns ermöglicht, Ihnen den Preis zu nennen, den wir für realistisch halten, sowie eine untere Spanne und einen empfohlenen Preis, zu dem wir angezeigen sollten.
• Wenn Ihnen unsere Schätzung zu niedrig erscheint und Sie den Verkauf zu einem Preis versuchen wollen, den wir nicht für realistisch halten, sagen wir Ihnen das offen und ziehen es vor, das Mandat nicht anzunehmen, wenn wir uns nicht einigen können.

Während des Verkaufs :

• Wir führen wöchentlich ein Follow-up mit der Partneragentur durch, die Sie für den Verkauf auswählen. So stellen wir sicher, dass die Agentur seriös arbeitet und sehen jede Woche, wie sich Ihre Akte entwickelt.
• Wir beobachten den Markt im Allgemeinen und die Auswirkungen der Zinsentwicklung auf die Preise.
• Wenn wir aufgrund der Beobachtung Ihres Dossiers und des Marktes im Allgemeinen der Meinung sind, dass wir in irgendeiner Weise eingreifen müssen (z. B. den Preis ändern, die Strategie anpassen, die Anzeige ändern …), stimmen wir uns mit der Partneragentur ab und teilen Ihnen unsere Empfehlungen mit.
• Wir beraten Sie objektiv, wenn Sie Angebote erhalten. Erscheinen sie uns gut, akzeptabel oder ist es angebracht, einen Gegenvorschlag zu machen…?
• Falls nötig, können wir im Laufe des Prozesses eine zweite Partneragentur hinzufügen.
• Wir unterstützen Sie wie immer bis zum erfolgreichen Verkauf.

Wir laden Sie ein, sich auf unserer Website  ausführlich über unsere Arbeitsweise und ihre zahlreichen Vorteile zu informieren.

Und wenn Sie bereit sind, Ihren Verkauf mit einem zuverlässigen, ehrlichen und transparenten Partner zu starten, zögern Sie nicht, uns per E-mail oder unter der 585 506 zu kontaktieren.