Investoren: Ist jetzt der beste Zeitpunkt, um Ihre „alten“ Wohnungen zu verkaufen?

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Die Immobilienpreise werden allmählich steigen, aber Immobilien, die mit F oder schlechter eingestuft sind, werden wahrscheinlich die Ausnahme sein. Unser Rat: Nutzen Sie die "2024-Maßnahmen" der Regierung.

Inhaltsverzeichnis

Ist es an der Zeit, (einen Teil) Ihrer Immobilien zu verkaufen?Es ist auf jeden Fall ein guter Zeitpunkt, um ernsthaft darüber nachzudenken! Für einige Arten von Immobilien ist es aufgrund der neuen Maßnahmen der Regierung in Kombination mit einer noch wenig bekannten EU-Richtlinie aus dem Jahr 2023 unserer Meinung nach höchste Zeit, den Verkauf in die Wege zu leiten. Für andere ist es besser, abzuwarten. Nutzen Sie schon jetzt unsere gemeinsamen Überlegungen, um in Kenntnis der Sachlage darüber nachzudenken.

Der Immobilienmarkt stand schon lange nicht mehr unter dem Einfluss so vieler entscheidender Faktoren, die sich teilweise gegensätzlich auf die Preise auswirken.

Die Talsohle ist wahrscheinlich (bald) erreicht. Wir stellen fest, dass sich die Preise allmählich stabilisieren und Angebot und Nachfrage jetzt leichter zusammenkommen als im Jahr 2023.

Der chronische Wohnungsmangel in Kombination mit dem Rückgang der Baugenehmigungen in den letzten 18 Monaten und den neuen Maßnahmen der Regierung werden die Preise allmählich nach oben treiben. Auch wenn dieser Trend unvermeidlich ist, sind die beiden kritischen Fragen „wann“ und „welche Immobilien werden am meisten davon profitieren“?

Die erste Frage ist natürlich schwierig. Die Optimisten hoffen auf den Herbst, die anderen setzen auf „irgendwann 2025“. Mit den nächsten Inflationszahlen und Entscheidungen der Europäischen Zentralbank werden wir sicher klarer sehen.

Die zweite Frage lässt sich theoretisch rationaler aufschlüsseln.

Zunächst einmal zielen die Maßnahmen der Regierung (logischerweise) in erster Linie auf VEFA (Neubauten) ab.

Auf der anderen Seit, sind die Preise für „alte“ Immobilien seit Beginn der Krise aber viel stärker gefallen (im Durchschnitt um 25-30%) als die für Neubauten. Es ist daher logisch, einen schnelleren und nachhaltigeren Anstieg der Preise für Altbauten zu erwarten, sobald der Markt wieder eine gewisse Dynamik aufweist.

Immobilien mit einem schlechten Energiepass werden unserer Meinung nach die große Ausnahme bilden.

Eine Richtlinie des Europäischen Parlaments aus dem Jahr 2023 schreibt vor, dass alle Wohngebäude bis 2030 die Energieklasse E erreichen müssen … und bis 2033 sogar D!

Diese Richtlinie wirft natürlich viele Fragen und noch mehr praktische Probleme auf. Ist es z. B. überhaupt machbar, einige alte Wohnungen, die heute als G, H oder I eingestuft sind, entsprechend zu verbessern? Was ist, wenn die Mehrheit einer Eigentümergemeinschaft gegen die Renovierung stimmt und damit die Vermietung oder den Verkauf einem Miteigentümer blockiert? Werden die Handwerker genügend Personal und Material haben, um fristgerecht auf eine möglicherweise explodierende Nachfrage zu reagieren? Und dies ist nur die Spitze des Eisbergs.

In guter luxemburgischer Manier wird die Suppe also sicherlich nicht so heiß gegessen, wie sie gekocht wird. Aber eines ist sicher:

Der Verkauf von Wohnungen mit einem schlechten Energiepass wird immer schwieriger werden.

Zumal die meisten Banken bereits heute interne Schwellenwerte für den maximalen Quadratmeterpreis haben, um die Finanzierung solcher Immobilien zu akzeptieren.

Sobald sich der Markt erholt, erwarten wir aus diesem Grund :

  • eine Dynamisierung der VEFA-Verkäufe mit einem leichten Preisanstieg,
  • eine starke Belebung der Nachfrage und der Preise bei bestehenden Immobilien, die von Energiepässen A-F/E profitieren,
  • eine geringe Belebung der Nachfrage und vielleicht der Preise für Immobilien mit einem Energiepass von F oder schlechter.

Wir glauben daher, dass der Markt im Jahr 2024 am günstigsten ist, um Verkäufe bei Investitionsgütern mit der Energieeffizienzklasse F und schlechter zu akzelerieren.

Warum?

  • Die derzeit beobachtete Preisstabilisierung bedeutet, dass ein Investor, der jetzt mit dem Verkauf beginnt, kein großes Risiko eingeht, dass der Preis während des Verkaufsprozesses weiter fällt,
  • Die oben angeführten Faktoren lassen vermuten, dass die Preise für diese Immobilien in den kommenden Jahren ohnehin nicht mehr (zumindest nicht signifikant) steigen werden,
  • Die 50%ige Senkung des Steuersatzes auf Kapitalgewinne ist bis 2024 befristet, was im Klartext bedeutet, dass jeder Investor, der in diesem Jahr verkauft, nur die Hälfte der Steuern zahlt,
  • Wenn den Erlös aus dem Verkauf noch 2024 in eine zu vermietende Neuwohnung reinvestiert wird, profitiert nicht nur von den zeitlich begrenzten Maßnahmen der beschleunigten Abschreibung (6% über 6 Jahre), sondern auch vom Steuerkredit „bëllegen Akt Investor“ in Höhe von 20.000 EUR pro Ehepartner.

Sicherlich wird der Investor nicht die Preise anstreben können, die er 2020 oder sogar 2019 hätte erzielen können, aber wir schätzen, dass diese Preise für Immobilien mit einem schlechten Energiepass ohnehin nicht mehr erreichbar werden, selbst wenn man 4 oder 5 Jahre wartet… da man sich immer mehr der Frist der EU-Richtlinie annähern wird.

Wir sind daher der Meinung, dass es besser ist, die vielen außergewöhnlichen und zeitlich begrenzten Maßnahmen, die 2024 gelten, zu nutzen, anstatt auf ein besseres Ergebnis zu hoffen, das vielleicht nicht eintreten wird.

Wann sollte der Verkauf beginnen? Machen wir dazu einen kurzen Retroplanning.

Wenn Sie im Dezember (idealerweise vor Weihnachten) verkaufen möchten und davon ausgehen, dass viele Investoren versuchen, ihre Immobilien in diesem Jahr zu verkaufen, und dass die Notare deshalb zum Jahresende überlastet sein könnten, benötigen Sie wahrscheinlich 6 Wochen, um den Termin für die Vertragsunterzeichnung festzulegen. Für die Bankzusage sollten Sie mit 8 Wochen rechnen. Es kann natürlich auch schneller gehen, aber eine Frist von 2 Monaten ist derzeit keine Ausnahme.

Das würde also bedeuten, dass der Kaufvertrag spätestens Mitte September unterzeichnet werden muss.

Bedenkt man, wie üblich, eine deutliche Verlangsamung der Aktivität während der Sommerferien und die Möglichkeit, dass der erste Käufer seine Kreditzusage nicht erhält und ein neuer Käufer gefunden werden muss, wäre es am wenigsten riskant, den Verkaufsvertrag spätestens Ende Juli zu unterzeichnen.

Wenn man bedenkt, dass es derzeit nicht ungewöhnlich ist, vier bis fünf Monate zu benötigen, um einen Käufer zu finden, sollte man spätestens Anfang April und idealerweise schon im März damit beginnen.

Mit etwas Hoffnung werden die nächsten Inflationszahlen in die richtige Richtung gehen und die EZB wird Anfang März bestätigen, dass sie den Leitzins beibehalten wird, eventuell sogar mit einem Hinweis auf eine voraussichtliche Senkung im Laufe des 2. oder Anfang des 3 Quartals. Dies würde den Käufern ab März natürlich mehr Vertrauen geben, was perfekt in den Zeitplan passen würde.

Da die neuen Maßnahmen der Regierung nun bekannt sind, lautet unsere Empfehlung also eindeutig, sich jetzt vorzubereiten, um ab März oder spätestens Anfang April mit dem Verkauf Ihrer älteren Investitionswohnung zu beginnen.

Schließlich stellt sich die Frage, ob Immobilien mit einem schlechten Energiepass überhaupt noch verkaufbar sind? Wir glauben ja, auch wenn diese Verkäufe natürlich zu den schwierigsten gehören werden. Man muss also die nötige Zeit einplanen und den richtigen Preis anstreben. Aber eben dieser „richtige Preis“ kann es einigen Käufern, vor allem Erstkäufern, ermöglichen, Eigentum zu erwerben und ihre eigenen Kredite zurückzuzahlen, anstatt hohe Mieten zu zahlen.

Diese Überlegungen sind natürlich nur unsere Meinung und wir empfehlen jedem, sie kritisch zu hinterfragen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Wenn Sie sich ausführlicher über das Thema austauschen möchten, um Ihre Entscheidung zu treffen, schreiben Sie uns oder rufen Sie Marc Neuen direkt unter 585 506 an.

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