Homexperts.lu versucht, diese Statistiken über steigende Preise zu interpretieren, die im Widerspruch zu den Erfahrungen vor Ort stehen.
Beginnen wir mit einem kurzen Rückblick.
Das gesamte Jahr 2021 war durch einen starken Preisanstieg gekennzeichnet, der auch von den Fachleuten als solcher empfunden wurde.
Januar und Februar 2022 waren noch sehr dynamische Monate mit einer hohen Anzahl an Transaktionen und einem gefühlten weiteren Preisanstieg.
Doch mit Beginn des Krieges, d. h. Ende Februar und im Laufe des März, wurde ein Schock von den Immobilienfachleuten sehr deutlich empfunden: quasi von einer Woche auf die andere ging die Nachfrage stark zurück und die Kaufentscheidungen noch deutlicher.
Nach dem Kriegsschock dämpfte das Gespenst der Inflation und der steigenden Zinsen die Risikobereitschaft der Käufer, einschließlich der Investoren, noch mehr – und das ab Juli 2022.
Die Preise fielen aber erst im Herbst 2022.
Ab September 2022 bekamen die Immobilienmakler echte Problem damit, die Immobilien mit den bis dahin bekannten Preisen zu verkaufen.
Es war also wirklich ab September 2022, dass die Preise zu fallen begannen.
Zunächst noch recht zaghaft. Aber als die Hausbesitzer, die bereits ein neues Haus gekauft oder gebaut hatten, ihre aktuelle Immobilie nicht mehr verkaufen konnten, fielen die Preise immer weiter.
Die finanziellen Probleme im Zusammenhang mit der Rückzahlung von zwei Darlehen (dh auf die bestehende Immobilie und das Überbrückungsdarlehen auf die Finanzierung des Neuerwerbs) veranlassten viele Haushalte, ab Ende 2022 fallende Preise (manchmal bis zu -15 oder -20%) zu akzeptieren.
Dies ist logisch und durch 2 Erklärungen leicht nachvollziehbar.
Erstens waren die meisten Haushalte mehrere Jahre lang Eigentümer ihrer alten Immobilie. Selbst wenn sie also zu -15% oder -20% verkauften, erzielten sie immer noch eine schöne Wertsteigerung im Vergleich zu ihrem Kaufpreis.
Zweitens: Angesichts des rasanten Anstiegs der Zinssätze ist die finanzielle Belastung durch die Rückzahlung von zwei Krediten für viele „Doppelbesitzer“ untragbar geworden. Es war daher besser, zu einem niedrigeren Preis, aber immer noch weit über dem Kaufpreis zu verkaufen, als die monatlichen Raten nicht mehr zurückzahlen zu können, ohne finanzielle Probleme im Haushalt zu haben.
Wie lassen sich also die jüngsten steigenden Statistiken mit den sinkenden Marktpreisen in Einklang bringen?
Auf der Grundlage der oben analysierten Fakten ist das recht einfach, wenn man einen weiteren sehr einflussreichen Faktor berücksichtigt: die Zeit zwischen der Unterzeichnung des Kompromisses und der notariellen Beurkundung.
Im Durchschnitt dauert es ab der Unterzeichnung des Vorvertrags 6 bis 8 Wochen, um die Bankzusage zu erhalten. Danach muss man noch etwa einen Monat für die notarielle Beurkundung rechnen. Zwischen der Verkaufsvereinbarung, die den Preis über den Kompromiss festlegt, und der notariellen Beurkundung vergehen also in der Regel 3 Monate.
Das bedeutet, dass die Statistiken der Urkunden des letzten Quartals 2022 zum größten Teil auf den Kompromissen (also den vereinbarten Verkaufspreisen) im dritten Quartal basieren.
Und wir haben oben gesehen, dass im dritten Quartal 2022 die Anzahl der Transaktionen bereits stark zurückgegangen war, die Preise jedoch noch nicht.
Daraus können wir schließen, dass der tatsächliche Preisrückgang, der ab dem Herbst 2022 auf dem Markt festgestellt wurde, erst ab dem ersten Quartal 2023 in den Statistiken auftauchen wird … die aber erst im kommenden Sommer veröffentlicht werden.
Zwischen dem von den Fachleuten auf dem Markt festgestellten Preisrückgang und der Veröffentlichung der jeweiligen Statistiken liegt eine Verzögerung von mindestens sechs Monaten.
Aber warum gibt es dann immer noch einen offiziellen Anstieg von 5,6 % im letzten Quartal?
Auch das ist leicht verständlich, da der Markt bis Februar 2022 noch stark im Aufwärtstrend war. Da die offiziellen Statistiken ein Quartal mit dem gleichen Quartal des Vorjahres vergleichen, spiegelt sich der Preisanstieg bis Anfang 2022 noch in den zwischen Juni und September unterzeichneten und im letzten Quartal 2022 abgeschlossenen Kaufverträgen wider, da die Preise bis zum Herbst noch nicht gesunken waren.
Diese Analyse wird auch durch die Tatsache gestützt, dass die im letzten Quartal 2022 vereinbarten Preise bereits einen Rückgang von fast 2 % im Vergleich zu den vereinbarten Preisen des vorherigen Quartals aufweisen.
Wie geht es jetzt weiter? Wie sieht Homexperts.lu die Entwicklung des Marktes.
Ohne zu sehr auf die Komplexität des Marktes einzugehen, möchten wir zwei Aspekte herausgreifen, die wir für entscheidend halten.
1. Die weitere Erhöhung des Leitzinses
Die letzten beiden Erhöhungen des Leitzinses der Europäischen Zentralbank sind noch nicht an die luxemburgischen Kunden weitergegeben worden. Daher ist mit einem weiteren Anstieg der Anleihezinsen um mindestens 1% zu rechnen.
Auch wenn der Markt bereits jetzt extrem ruhig ist, kann man sich vorstellen, dass die Anzahl der Transaktionen noch weiter einbrechen wird.
2. Weniger „obligatorische“ Verkäufe
Umgekehrt wird es in den kommenden Monaten immer weniger Haushalte geben, die gezwungen sind, zu reduzierten Preisen zu verkaufen, um zwei Immobilienkredite loszuwerden, die ihre Finanzen belasten. Warum? Ganz einfach, weil wenig Haushalte ab Herbst 2022 ein neues Zuhause kauften, ohne zuvor ihre bestehende Immobilie verkauft zu haben.
Und da die Investoren ohnehin kein Interesse daran haben, bei niedrigen Marktpreisen zu verkaufen, gehen wir davon aus, dass es in Zukunft weniger Verkäufer geben wird, die gezwungen sein werden, weitere erhebliche Preisnachlässe zu akzeptieren, und schließen daraus, dass von nun an nicht mehr allzu viele zusätzliche erhebliche Preisnachlässe zu erwarten sind. Wir gehen jedoch davon aus, dass die angekündigten Preise weiter sinken werden, um sich den Endverkaufspreisen anzunähern, was derzeit oft noch nicht der Fall ist.
Auf der Grundlage der beiden oben genannten Analysen erwarten wir für die kommenden Monate:
- einen sehr ruhigen Markt, geprägt von einer historisch niedrigen Anzahl von Transaktionen
- ohne jedoch eine massive und allgemeine (mit Betonung auf „massive und allgemeine“!) Fortsetzung des Rückgangs der Verkaufspreise
- aber noch ein Rückgang der angekündigten Preise.
Um jedoch in einem so ruhigen Markt verkaufen zu können, muss man die neue Realität der Preise akzeptieren, die seit sechs Monaten sinken, auch wenn sich dies oft nicht in den angegebenen Preisen widerspiegelt.
Kurz gesagt, ein schwacher Markt, der auf die ersten positiven Signale (z. B. sinkende Zinssätze) warten wird, bevor er wieder an Dynamik gewinnt.
Angesichts der aktuellen politischen Entscheidungen, die Bauinvestitionen eindeutig benachteiligen obwohl die Nachfrage durchaus vorhanden ist, ist in Zukunft jedoch mit einem regelrechten Preisanstieg zu rechnen. Die Frage ist nur, ob dies in einem, zwei oder drei Jahren sein wird … oder noch später, was hauptsächlich von den Zinssätzen, dem Vertrauen der Käufer und den politischen Entscheidungen abhängen wird.
Wie steht es um die Gewinnspannen der Banken?
Zwischen März und Dezember 2022 hat die EZB den Leitzins um 2,5% erhöht (wir berücksichtigen nicht die 2 Erhöhungen, die noch nicht an die Kunden weitergegeben wurden), während die variablen Zinssätze für Immobilienkredite im Allgemeinen um 3% gestiegen sind (Abweichungen je Bank sind natürlich möglich).
Das heißt, dass die Banken im Durchschnitt für jede 0,5%ige Erhöhung des Leitzinses eine Marge von 0,2% hinzufügten (was 40% entspricht, die auf die Erhöhung des Leitzinses aufgeschlagen wurden), während im Ausland diese zusätzlichen Margen viel geringer zu sein scheinen.
Es ist zwar völlig normal und verständlich, dass die Banken nach Jahren der Negativzinsen etwas aufholen müssen, aber wir können nur hoffen, dass sie so freundlich sind, nur eine der beiden letzten Zinserhöhungen der EZB an ihre Kunden weiterzugeben oder zumindest nicht noch mehr Marge hinzuzufügen.
Sollte man also verkaufen (bzw. kaufen) oder abwarten?
Um diese Frage, die sich viele Hausbesitzer und Käufer stellen, zu beantworten, erlauben wir uns, die Empfindungen, die wir bei Homexperts.lu haben, zu teilen.
Unserer Meinung nach hängt die Antwort neben der individuellen Finanzkraft auch stark von der persönlichen Situation ab.
Wenn Sie Ihre derzeitige Wohnung verkaufen möchten, um eine neue, größere Wohnung zu kaufen, haben Sie ein Interesse am Verkauf, da der Rückgang, den Sie bei Ihrer derzeitigen (kleineren) Immobilie in Kauf nehmen müssen, höchstwahrscheinlich proportional geringer ist als der Gewinn, den Sie bei der neuen (größeren) Anschaffung erzielen können. Unterm Strich werden Sie also wahrscheinlich gewinnen. Wenn Sie hingegen verkaufen wollen, um anschließend Mieter zu werden, ist jetzt nicht der richtige Zeitpunkt und es ist besser, zu warten.
Wenn Sie eine variabel finanzierte Immobilie verkaufen möchten, um in eine neue Immobilie zu investieren, können Sie ebenfalls gewinnen, da Sie wahrscheinlich ein besseres Kaufangebot finden können, als den Preisnachlass, den Sie bei Ihrem Verkauf zu akzeptieren bereit sind. Wenn Sie hingegen nicht wieder in Steine investieren wollen, ist dies wahrscheinlich nicht der beste Zeitpunkt für einen Verkauf.
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie sie vermieten wollen oder nicht. Wenn ja, muss die Immobilie vielleicht renoviert werden, Sie bleiben möglicherweise mit an anderen Erben gebunden, Sie müssen das Risiko akzeptieren einen schlechten Mieter zu bekommen… Wenn Sie das alles nicht stört, ist es wahrscheinlich besser, die Immobilie für einige Zeit zu vermieten und erst in ein paar Jahren zu verkaufen. Wenn Sie diese Nachteile und Risiken hingegen nicht in Kauf nehmen wollen und lieber schnell über Bargeld verfügen möchten, ist es besser zu verkaufen.
Wie auch immer die Situation aussieht, wenn Sie sich zum Verkauf entschließen, kommt es darauf an, gut beraten zu sein, um einen fairen und realistischen Preis zu ermitteln, der Sie weiterbringt und verhindert, dass Sie Ihre Immobilie „verbrennen“.
