Auf dem Weg zu einer Immobilienkrise? Überlegungen zu den Ursachen des unbestreitbaren Abschwungs auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt.

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Beginnen wir diesen Artikel ausnahmsweise mit einer Haftungsbeschränkung. Die folgenden Überlegungen sind rein persönlicher Natur. Sie basieren auf zahlreichen Artikeln, Statistiken, dem Austausch mit Kollegen und Expertengesprächen, die in den letzten Monaten verfolgt wurden. Sie erheben jedoch weder den Anspruch auf Vollständigkeit noch auf die ultimative Wahrheit und sollten nicht als Grundlage für finanzielle Entscheidungen herangezogen werden. Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass derzeit niemand die Entwicklung des Immobilienmarktes überblicken kann, der sehr unsicher und von der Entwicklung der Zinssätze abhängig ist. Dieser Artikel soll vor allem Erklärungsansätze für das Phänomen der "Verlangsamung" des Immobilienmarkts liefern, das im März 2022 unmittelbar nach dem Krieg in der Ukraine begann und sich im Juni/Juli ein erstes Mal und Ende Oktober und Dezember nach den aufeinanderfolgenden Erhöhungen des Leitzinses der EZB erneut deutlich verschlechterte.

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Inhaltsverzeichnis

Die Hauptursachen der Verlangsamung

Der ebenso schnelle wie starke Abschwung im Jahr 2022 ist das Ergebnis eines Zusammenspiels mehrerer Ursachen, von denen wir im Folgenden die unserer Meinung nach einflussreichsten behandeln.

  • An erster Stelle steht der rasche Anstieg der Zinssätze.

Der feste Zinssatz stieg von +1,3 % Anfang 2022 auf fast 5 % zum Jahresende. Die variablen Zinssätze stiegen etwas weniger stark, aber immer noch um ca. 3% in weniger als einem Jahr, und der Anstieg dürfte sich 2023 noch fortsetzen.

Dieser Anstieg hat enorme Auswirkungen auf die Kaufkraft der Käufer. Aber erst wenn man Simulationen durchführt, wird einem die tatsächliche Größenordnung bewusst. Um zum Beispiel Anfang 2022 800.000 EUR für 25 Jahre zu einem festen Zinssatz von 1,5 % zu leihen, musste man 3.200 EUR pro Monat zurückzahlen. Am Ende des Jahres, bei einem festen Zinssatz von 4,75 %, stiegen die monatlichen Raten auf fast 4.600 EUR. Das heißt, 1.400 EUR pro Monat mehr für denselben Kredit.

Wenn man die Kaufkraft bei gleichen Monatsraten simuliert, ist das Ergebnis fast noch erschreckender. Nehmen wir an, man hat das Glück, eine persönliche Einlage von 200.000 EUR zu haben, und kann 3.200 EUR pro Monat zurückzahlen. Anfang 2022 würde dies eine Kreditaufnahme von 800.000 EUR ermöglichen und damit den Kauf einer Immobilie zum Preis von 950.000 EUR, unter Berücksichtigung der reduzierten Eintragungsgebühren („bëllegen Akt“). Ende 2022 wäre mit demselben Eigenkapital und denselben monatlichen Raten von 3.200 EUR nur noch der Kauf einer Immobilie zu 730.000 EUR möglich gewesen. Das ist ein Verlust der Kaufkraft von mehr als 200.000 EUR in weniger als einem Jahr.

Diese beiden Beispiele verdeutlichen unsere Überzeugung, dass der massive Anstieg der Zinssätze der Hauptgrund für die Verlangsamung des Marktes ist. Aber nicht der einzige…

  • Eine Diskrepanz zwischen den Marktpreisen und den neuen Zinssätzen.

Der Preisboom, den wir in den letzten Jahren erlebt haben, hat zu einem sehr hohen Preisniveau geführt, das erträglich war, solange das Leihen von Geld dank der sehr niedrigen Zinsen nicht viel kostete (wir sind übrigens davon überzeugt, dass die historisch niedrigen Zinsen eine der Hauptursachen für den seit 2009 bekannten Preisboom sind).

Andererseits können sich die meisten Käufer bei hohen Zinsen derzeit nicht mehr das leisten, was sie zu kaufen hoffen (wir kommen später darauf zurück).

Zusammenfassend lässt sich sagen: Hohe Preise + sehr niedrige Zinsen, das geht durch; aber hohe Preise + hohe Zinsen, das blockiert.

  • Die abwartende Haltung (und die Demotivation) der Investoren.

Viele Investoren ziehen es nun vor, auf „Schnäppchen“ zu warten, oft sogar auf Anraten ihrer Banker. Die Nachfrage der Anleger ist daher deutlich gesunken, was sich stark negativ auf die Nachfrage auswirkt. Dieser Einbruch wird durch die jüngsten (und noch im Entstehen begriffenen) Maßnahmen der Regierung, die darauf abzielen, die Investoren zu demotivieren, noch verstärkt.

Man kann sicherlich argumentieren, dass dies auch positive Seiten hat (weniger Druck nach oben auf die Preise), aber wie so oft gibt es auch die Kehrseite der Medaille. Der Markt ist weniger dynamisch, Verkäufer, die aus dem einen oder anderen Grund verkaufen müssen, können nicht mehr so leicht Käufer finden und bleiben daher stecken, ganz zu schweigen davon, dass, wenn immer mehr Menschen nicht mehr in der Lage sind, einen Kauf zu finanzieren, um darin zu wohnen, sie gezwungen sind, zu vermieten … wenn aber die Investoren nicht mehr investieren, wird es einen Mangel an Mietwohnungen geben, so dass wir eine noch größere Wohnungskrise riskieren. Dies ist jedoch ein anderes Thema, das eventuell in einem gesonderten Artikel behandelt wird.

  • Die Vorsicht der Banken

Es ist unbestreitbar schwieriger geworden, Bankkredite zu erhalten. Selbst wenn ein Käufer kaufen möchte, ist es also nicht sicher, dass er die Finanzierung erhält. Es ist tatsächlich ein deutlicher Anstieg der Bankablehnungen zu verzeichnen, was sich natürlich auf die Verkäufe auswirkt, denn es geht nicht nur darum, einen Käufer zu finden, sondern auch darum, dass dieser seinen Kredit erhält, damit der Verkauf zustande kommt.

  • Ein wachsendes Angebot

Die Gründe dafür können unterschiedlich sein (z. B. Angst, dass die Preise in den kommenden Monaten deutlich sinken werden, Zwang zum Verkauf, weil der Eigentümer die Raten oder den Überbrückungskredit nicht mehr zahlen kann, …), aber die Immobilienfachleute sind sich einig: Noch nie gab es so viele neue Mandate wie im letzten Quartal 2022.

Wir halten es jedoch für möglich, dass sich dieser Trend 2023 wieder umkehrt – aber leider nicht aus den richtigen Gründen. Denn wenn sich Eigentümer, die in eine neue „Lebensphase“ eintreten (z.B. zwei Singles bilden ein Paar, ein Paar hat ein (neues) Kind, …), keine neue Immobilie mehr leisten können, werden sie ihre eigene auch nicht mehr verkaufen können. Es besteht also die Gefahr, dass das Angebot sinkt, da die potenziellen Verkäufer einfach warten müssen, bevor sie sich etwas anderes leisten können.

  • Ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Nach Jahren, in denen die Nachfrage das Angebot bei weitem überstieg, hat sich die Situation drastisch revidiert. Das Angebot übersteigt nun die Nachfrage. Nicht etwa, weil der Bedarf nicht mehr da wäre, sondern weil sich die Käufer den Kauf nicht mehr leisten können.

Nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage, das so alt ist wie der Handel selbst, müssen bei mehr Angebot und weniger Nachfrage die Preise sinken, damit sich Angebot und Nachfrage wieder treffen.

  • Steigende Kosten für Bauarbeiten und Renovierungen

Dass die Kosten für Renovierungsarbeiten explodiert sind, ist keine Neuigkeit mehr… Dies hat einen doppelten Effekt. Erstens sinkt das Budget für den Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie, da man ein höheres Budget für die Renovierungsarbeiten einkalkulieren muss. Zweitens ist es fast unmöglich, Kostenvoranschläge zu erhalten, die länger als ein paar Wochen gültig sind. Das erschreckt und bremst nicht nur die Käufer, sondern auch die Banken, die sehr zögerlich geworden sind, wenn es um die Finanzierung umfangreicher Arbeiten geht, bei denen sie keinen Überblick haben.

  • Der allgemeine Anstieg der Lebenshaltungskosten

Heizung, Strom, aber auch Benzin, Einkäufe im Supermarkt, Restaurants … alles ist gestiegen und verringert allgemein die Kaufkraft. Also wird neben dem teurer werdenden Immobilienkredit die Rückzahlungsfähigkeit der Käufer durch den allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten noch weiter eingeschränkt, wodurch die Kreditfähigkeit noch weiter sinkt.

Aber auf der anderen Seite …

  • Es gibt weiterhin einen allgemeinen Mangel an Wohnraum

Das Grundproblem des Immobilienmarkts bleibt unverändert: Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt immer noch das Angebot, d. h. es fehlen Wohnungen, um die Nachfrage zu befriedigen. Der derzeitige „Boom“ auf der Ebene der Vermietungen ist der beste Beweis dafür. Wir befinden uns also nicht in einer Situation, in der der Markt durch ein Überangebot an Wohnungen grundsätzlich „gefährdet“ wäre. Wir glauben daher nicht, dass man zum jetzigen Zeitpunkt von einer „Immobilienblase“ sprechen kann, aber das bedeutet auch nicht, dass die Preise nicht kurz- (und mittel-?) langfristig aus den oben genannten Gründen weiter sinken werden.

  • Viele Menschen müssen umziehen

Das Leben geht weiter! Auch wenn sich der Umzug, wie oben beschrieben, in manchen Situationen verzögern kann, werden andere persönliche oder familiäre Veränderungen dennoch zu Immobiliengeschäften führen. Eine Familie, die sich vergrößert, wird beispielsweise eine Zeit lang damit zurechtkommen, aber dennoch irgendwann ein zusätzliches Zimmer benötigen. Sie können vielleicht nicht das Haus ihrer Träume kaufen, aber sie müssen umziehen.

  • Der Markt wird warscheinlich wieder desto stärker anziehen. Man sollte also auch nicht zu pessimistisch sein … oder den richtigen Zeitpunkt zum Kaufen verpassen. 

Die jüngsten Zahlen deuten darauf hin, dass die Zahl der Baugenehmigungen 2023 um mehr als ein Drittel gegenüber 2022 sinken wird. Das ist eine Zeitbombe auf einem Markt, auf dem es bereits jetzt zu wenige Wohnungen gibt. Sobald die Zinsen sinken, droht also ein erneuter Preisanstieg, wie man ihn auch nach der Finanzkrise von 2008 gesehen hat. Die Investition in Stein bleibt daher unserer Meinung nach eine gute Wahl, sei es für den eigenen Wohnraum oder als Investition.

Schlussfolgerungen 

Das Bedürfnis, umzuziehen, und die Bereitschaft, zu kaufen, bleiben offensichtlich bestehen. Sofern wir nicht in eine lang anhaltende Rezession mit verheerenden wirtschaftlichen Auswirkungen geraten, wird die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot noch lange übersteigen. Aber die im ersten Teil des Artikels genannten Ursachen machen den Markt derzeit sehr schwierig.

Meine persönliche Meinung ist, dass es zwei mögliche Auswege aus dieser festgefahrenen Situation gibt.

Erstens: eine deutliche Senkung der Zinssätze. Das wäre die „Traum“-Alternative, denn es würde nicht nur dazu führen, dass Käufer wieder Kredite aufnehmen, sondern auch dazu, dass die Inflation unter Kontrolle gebracht wird und sich die Bau- und Renovierungskosten stabilisieren.

Aber wie so oft sollte man nicht zu viel erwarten, dass Träume wahr werden.

Der zweite, kurzfristig wahrscheinlichere Ausgang wäre unserer Meinung nach ein Zusammenspiel von drei Phänomenen, die zusammen dazu beitragen könnten, den Markt „anzukurbeln“:

1.    Preisausgleich: Wir sehen bereits, dass die tatsächlichen Verkaufspreise sinken, und dieser Trend wird sich wahrscheinlich noch fortsetzen. Je mehr die Preise sinken, desto mehr werden auch die Kredite wieder zugänglich. Man kann sich auch die Frage stellen, ob eine „Neuanpassung“ von 10, 15 oder sogar 20% wirklich schlimm wäre? Psychologisch gesehen offensichtlich ja, aber dann würde man ungefähr auf das Preisniveau von 2020 zurückkehren, was nicht dramatisch erscheint … zumindest für Hausbesitzer, die vor 2018 gekauft haben und immer noch einen schönen Wertzuwachs erzielen.

2.    Sichtbarkeit der Entwicklung der variablen Zinssätze: Derzeit können sich viele Käufer keinen festen Zinssatz mehr leisten, haben aber Angst, sich auf einen variablen Zinssatz einzulassen, da man nicht weiß, wie weit er steigen wird. Sobald die Zinssätze besser vorhersehbar sind, können die Käufer mit einem variablen Zinssatz beginnen, um später eventuell auf einen festen Zinssatz umzuschwenken.

3.    Eine Anpassung der „Traumerwartungen“: Die neue Realität (Preise, die trotz allem immer noch hoch sind + hohe Zinssätze) bedeutet, dass sich die Käufer damit abfinden müssen, ihre Erwartungen nach unten zu korrigieren. Dies ist unserer Meinung nach unumgänglich. Um weiterzukommen, werden die Käufer irgendwann akzeptieren müssen, dass sie ein Zimmer oder ein paar Ar weniger haben, ein etwas weniger modernes Haus, etc. Aber diese Änderung der Denkweise lässt sich nicht in drei Monaten erreichen. Der Mensch braucht ein wenig Zeit, um eine neue Realität zu akzeptieren, die nicht dem entspricht, was er sich vorgestellt hat. Aber irgendwann wird er sich daran gewöhnen.

Sollte man also nun verkaufen oder doch lieber warten?

Niemand kann eine genaue und allgemeingültige Antwort auf diese Frage geben.

Es gibt einerseits zu viele Unbekannte (wie schwierig wird die Situation noch werden, bevor sie sich bessert, und wie lange wird es dauern?) und andererseits subjektive persönliche Einschätzungen (z. B. braucht eine wachsende Familie mehr Platz; Erben wollen vielleicht nicht ungeteilt bleiben oder in eine geerbte Immobilie investieren, um sie vermieten zu können; wenn die Immobilie der Hauptwohnsitz war, muss man verkaufen, um nicht auf den Wertzuwachs besteuert zu werden…).

Meine – wiederum sehr persönliche – Meinung ist, dass man, wenn man sich einen Horizont von 3 bis 5 Jahren setzen kann, vielleicht besser abwartet und den Verkauf einleitet, sobald der Markt sich erholt und seine Verluste aufgeholt hat. In der Zwischenzeit bewohnt man das Gebäude weiter, auch wenn es nicht 100%ig ideal ist, oder, wenn es sich um ein Investitionsgut handelt, vermietet man es erneut.

Wenn man jedoch gezwungen ist, relativ schnell zu verkaufen (z. B. Scheidung, Erbschaft, bei der die Erben nicht ungeteilt bleiben wollen, Renovierungskosten, die zu teuer werden würden, Geldbedarf, Unmöglichkeit, die Rückzahlungen zu decken…) oder die potenziellen Nachteile einer Vermietung nicht riskieren will, dann ist es besser, schnell mit dem Verkauf zu beginnen, da man keinen Überblick darüber hat, wie sich die Situation möglicherweise noch verschlechtert, bevor sie sich verbessert.

Wenn man sich jedoch zum Verkauf entschließt, sollte man dies mit einem realistischen Preis tun, der den neuen Marktbedingungen entspricht, und man sollte sich auf einen längeren Verkaufszyklus einstellen als in den letzten Jahren.

Kontakt

Ich hoffe, dass diese persönlichen Überlegungen Sie in Ihren eigenen Überlegungen weiterbringen. Und wenn Sie darüber persönlich sprechen möchten, zögern Sie bitte nicht, uns unter 585 506 zu kontaktieren. Wir werden versuchen, Ihre Situation so gut wie möglich zu verstehen und Ihnen einen objektiven Rat zu geben, auch wenn das bedeutet, dass Sie mit dem Verkaufsangebot noch warten müssen.

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