Plus-value immobilière au Luxembourg
La plus-value immobilière au Luxembourg est soumise à des règles spécifiques. Si le bien est votre résidence principale, il est exempt d’imposition. Pour les autres biens, le bénéfice de cession est imposé au demi-taux global, avec des abattements possibles pour réduire la charge fiscale.
Plongez dans notre guide pour une gestion optimale de votre patrimoine immobilier.
IMPORTANT: Pour dynamiser le marché immobilier, le Gouvernement a décidé de réduire l’imposition du demi-taux global au quart du taux global pour toute vente actée en 2024. Les exemples de calculs ci-dessous utilisent le demi-taux global comme référence. Si vous actez votre vente en 2024, gardez donc à l’esprit que l’imposition sera de la moitié, c’est-à-dire à chaque fois que nos exemples reprennent 50% du taux global, il faut appliquer 25% du taux global. Cete mesure temporaire est (actuellement) limitée à toute vente finalisée par un acte notarié en 2024. Si vous êtes propriétaire d’un bien donné en location ou hérité, lisez nos conseils dans quel cas nous recommandons vivement de vendre en 2024.
Pas d’imposition de la résidence principale.
Tout d’abord, s’il s’agit de votre résidence principale, il n’y a pas d’imposition de la plus-value !
Pour savoir si un bien est considéré par l’Administration des Contributions comme résidence principale, utilisez ce simulateur.
Si le bien vendu n’est pas votre résidence principale, notre article « Dois-je payer des impôts sur la vente de mon bien immobilier ? » devrait aussi vous intéresser.
Quel taux d’imposition s’applique?
Le bénéfice de cession (càd la plus-value que vous réalisez sur la vente de l’immeuble) est imposé au demi-taux global (c’est-à-dire la moitié de votre taux d’imposition annuel), auquel s’ajoute l’assurance dépendance (1,4% au moment de la rédaction de l’article). Si l’année de l’imposition de la vente immobilière, votre taux d’imposition (taux global) est p.ex. de 36%, la vente immobilière sera imposée à la moitié de 36% + 1,4% d’assurance dépendance = 19,4%.
(Note technique : On dit souvent que la vente immobilière est imposée à 21%, ce qui est partiellement juste. Cela provient du fait que 21% est la moitié du taux global maximum (42%), qui est souvent applicable l’année de la vente immobilière, puisque vous risquez de tomber dans la tranche d’imposition maximale de 42%. Mais si la plus-value est assez faible et/ou que vous pouvez appliquer plusieurs abattements et/ou si vous êtes plusieurs héritiers (la plus-value se répartit alors sur les héritiers), il se peut que votre taux global sera de moins de 42% et vous serez donc imposé à moins de 21%. Si votre taux global est p.ex. de 36%, le demi-taux global sera de 18%. Mais il faudra ajouter les 1,4% d’assurance dépendance et votre taux d’imposition final sera donc de 19,4%.)
Par contre, si vous vendez un bien endéans les 2 ans de son acquisition, il ne s’agit plus d’un bénéfice de cession mais d’un bénéfice de spéculation, qui est imposé au taux global plein.
Dès lors, quelle date faut-il prendre en compte comme date d’acquisition pour savoir s’il s’agit d’un bénéfice de cession (la cession intervient plus de 2 ans après l’acquisiton) ou d’une bénéfice de spéculation (cessions endéans les 2 ans de l’acquisiton)? La date à prendre en compte est celle de l’acte notarié par lequel vous avez acquis l’immeuble. En cas d’acquisition à titre gratuit (càd donation ou succession), la date d’acquisition est la date à laquelle le bien a été acquis à titre onéreux par le précédant détenteur.
Comment est calculé le bénéfice (de cession ou de spéculation)?
Le bénéfice est égal à la différence entre la prix de réalisation (càd le prix de vente tel que stipulé dans l’acte de vente) et le prix d’acquisition (ou « de revient ») majoré des frais d’obtention.
Le prix d’acquisition est constitué par l’ensemble des dépenses assumées par le propriétaire pour mettre l’immeuble dans son état au moment de la vente. Il s’agit donc du prix payé pour l’immeuble augmenté des frais tels que les droits de succession et de mutation, les frais de notaire relatifs à l’acte d’achat etc.
Les frais d’obtention sont les frais encourus en relation directe avec la vente de l’immeuble. Il s’agit principalement de la commission d’agence (ttc) et des frais pour la réalisation du certificat de performance énergétique.
Notons aussi que dans le cadre du bénéfice de cession, le prix d’acquisition est réévalué. Ceci est fait en multipliant le prix d’acquisition avec un coefficient qui dépend qui dépend de l’année d’acqusition de l’immeuble. Ces coefficients changent d’année en année, c’est pourquoi nous ne pouvons ici pas donner un exemple spécifique. Les coefficients peuvent être trouvés dans l’article 102 de la loi sur l’impôt du revenu.
Les abattements
La plus-value ainsi dégagée peut être réduite de un ou de deux abattements, à savoir:
- abattement décennal ordinaire de 50.000 € (porté à 100.000 € pour des époux et partenaires imposés collectivement);
- abattement d’héritage unique de 75.000 €, du moment que l’immeuble cédé a été acquis par voie de succession en ligne directe et utilisé comme résidence principale par les parents du cédant, conformément à l’article 130 (5) LIR.
Quelques explications complémentaires par rapport à ces 2 abattements :
L’abattement décennal ordinaire de 50.000 EUR par conjoint contribuable est basé sur des périodes successives de 10 ans, càd que tous les 10 ans les compteurs sont remis à 0 et vous pouvez de nouveau bénéficier pleinement de cet abattement.
Imaginons que vous êtes marié(e) et qu’en 2010 vous avec vendu un immeuble avec une plus-value de 70.000 EUR. Comme l’abattement est de 50.000 EUR par partenaire imposé collectivement, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 70.000 EUR et ainsi réduire la plus-value à 0. Vous ne serez donc pas imposé du tout. En plus, vous disposez encore de 30.000 EUR d’abattement que vous pouvez utiliser sur une autre plus-value immobilière jusqu’en 2020 (2010 + 10 ans). Si donc vous vendez un autre immeuble en 2018 sur lequel vous réalisez une plus-value de 50.000 EUR, vous pourrez déduire les 30.000 EUR qui vous restent et vous serez imposé sur seulement 20.000 EUR.
Ensuite, à partir de 2020 (cad 2010 où vous avez utilisé le premier abattement + 10 ans), les compteurs sont remis à 0 et vous pourrez de nouveau bénéficier de 50.000 EUR d’abattement par partenaire imposé conjointement. Si vous vendez donc de nouveau un immeuble en 2022, vous pouvez de nouveau déduire 50.000 EUR par contribuable de la plus-value réalisée.
L’abattement décennal n’est pas limité aux héritages. Vous pouvez bénéficier de cet abattement pour n’importe quel bien immobilier que vous vendez.
L’abattement unique de 75.000 EUR est uniquement valable sur la vente d’un immeuble acquis par voie de succession en ligne directe ET utilisé comme résidence principale par les parents du cédant ! Cet abattement n’est pas doublé par conjoint contribuable et ne peut être utilisé qu’un seule fois.
Si donc vous héritez p.ex. d’un appartement du père en 2015 sur lequel vous réalisez une plus-value immobilière de 40.000 EUR et que vous utilisez l’abattement, les 35.000 EUR restants sont perdus. Si donc vous héritez ensuite en 2018 d’une maison de votre mère sur laquelle vous réalisez une plus-value de cession de 80.000 EUR, vous ne pourrez plus bénéficier de cet abattement, ni même des 35.000 EUR que vous n’avez pas encore utilisés.
L’abattement unique de 75.000 EUR est cependant valable par héritier, cad que si vous êtes 2 héritiers (p.ex. 2 soeurs), chacun des 2 héritiers peut bénéficier de cet abattement de 75.000 EUR.
L’abattement unique n’est applicable que pour le bien utilisé comme résidence principale par le(s) parent(s). Si vous héritez donc d’un ou de plusieurs immeubles qui n’étaient pas utilisé(s) comme résidence principale, cet abattement n’est pas valable. Par contre, l’abattement décennal peut évidemment être utilisé pour la vente de ce(s) bien(s).
Prenons maintenant un exemple concret pour illustrer tout ceci.
- Vous êtes 2 héritiers en ligne directe d’une maison habitée par vos parents.
- Vous décidez de vendre la maison et la plus-value (prix de vente – prix d’acquisition réévalué – frais d’obtention) est de 300.000 EUR.
- L’héritier A est marié et n’a pas encore utilisé d’abattement unique, mais a déjà utilisé un abattement décennal il y a 2 ans, à hauteur de 40.000 EUR.
- L’héritier B n’est pas marié et n’a pas utilisé d’abattement décennal dans les 10 dernières années.
La plus-value sur la vente de l’immeuble est de 150.000 EUR par héritier (cad plus-value de 300.000 EUR divisée par 2 héritiers)
L’héritier A peut déduire l’abattement unique de 75.000 EUR et il lui reste un abattement décennal de 60.000 EUR (abattement décennal de 50.000 EUR par conjoint – 40.000 EUR déjà utilisés). Il sera donc imposé sur une plus-value de 150.000 EUR – 75.000 – 60.000 = 15.000 EUR.
L’héritier B peut déduire l’abattement unique de 75.000 EUR et il lui reste un abattement décennal de 50.000 EUR. Il sera donc imposé sur une plus-value de 150.000 EUR – 75.000 – 50.000 = 25.000 EUR.
Pour plus de détails sur le taux d’imposition le coefficient de réévaluation et les calculs concrets, n’hésitez pas à nous contacter par e-mail ou téléphone au 585 506.
