Est-ce le moment de vendre (une partie de) vos biens immobiliers? C’est en tout cas le moment d’y réfléchir très sérieusement ! Pour certains types de biens, les nouvelles mesures du Gouvernement combinées à une directive européenne encore peu connue de 2023 font, qu’à notre avis, il est grand temps de lancer la vente. Pour d’autres il vaut mieux attendre. Utilisez dès maintenant nos réflexions partagées pour y réfléchir en connaissance de cause.
Ca fait longtemps que le marché immobilier n’a plus été sous l’influence d’autant de facteurs décisifs, ayant parfois des effets opposés sur les prix.
Le creux de la vague est probablement (bientôt) atteint. Nous constatons en effet que les prix commencent à se stabiliser et que l’offre et la demande se rencontrent maintenant plus facilement qu’en 2023.
La pénurie chronique de logements, combinée à la chute des permis de construire ces 18 derniers mois et aux nouvelles mesures du Gouvernement vont petit à petit pousser les prix vers le haut. Si cette tendance est inévitable, les 2 questions principales sont « quand » et « quels biens vont en bénéficier le plus » ?
La première question est évidemment difficile. Les plus optimistes espèrent à la rentrée, les autres « courant 2025 ». On verra plus clair avec les prochains chiffres de l’inflation et décisions de notre chère Banque Centrale Européenne.
La deuxième question peut, en théorie, être décortiquée plus rationnellement.
Tout d’abord, les nouvelles mesures du Gouvernement pour soutenir et dynamiser le marché immobilier ciblent (logiquement) en premier lieu la VEFA (nouvelles constructions).
A l’inverse, les prix de « l’ancien » ont chuté beaucoup plus fortement depuis le début de la crise (en moyenne de 25 à 30%) que ceux des nouvelles constructions. Il est donc logique de s’attendre à une hausse plus rapide et soutenue des prix de l’ancien une fois que le marché retrouve une certaine dynamique.
Les biens avec un mauvais passeport énergétique constitueront, à notre avis, la grande exception.
Une directive du Parlement Européen de 2023 impose que tous les bâtiments résidentiels devront atteindre la classe énergétique E d’ici 2030… et D d’ici 2033 !
Cette directive suscite évidemment de nombreuses questions et encore plus de problèmes pratiques. P.ex. est-ce faisable d’améliorer d’autant certains anciens logements, classés aujourd’hui G, H, I ? Quid si la majorité d’une copropriété vote contre les rénovations et bloque ainsi la location ou la vente à un co-propriétaire ? Est-ce que les artisans auront assez de personnel et de matériel pour répondre dans les délais à une demande qui risque d’exploser ? Et ceci n’est que la partie visible de l’iceberg.
En bon luxembourgeois, la soupe ne sera donc certainement pas mangée aussi chaude qu’elle est cuite. Mais une chose est sûre:
La vente de logements avec un mauvais passeport énergétique deviendra de plus en plus difficile.
D’autant plus que la plupart des banques ont déjà aujourd’hui des seuils internes de prix maximum au mètre-carré pour accepter le financement de ces biens.
Une fois que le marché reprend, nous nous attendons pour cela à :
- une dynamisation des ventes VEFA avec un léger regain des prix,
- un fort regain de la demande et des prix sur les biens existants bénéficiant de passeports énergétiques A-E
- un faible regain de la demande et éventuellement des prix sur les biens avec un passeport énergétique inférieur ou égal à F.
Chez Homexperts, nous pensons que le marché est le plus opportun en 2024 pour acter des ventes sur les biens d’investissement classés F et pire.
Pourquoi ?
- La stabilisation des prix constatée actuellement signifie que l’investisseur qui entame la vente maintenant ne court pas de grand risque que le prix chute encore pendant le processus de vente,
- Les facteurs indiqués ci-dessus laissent présumer que les prix sur ces biens ne vont de toute façon plus augmenter (au moins de manière significative) dans les années à venir,
- La réduction de 50% du taux d’imposition de la plus-value est limitée à 2024, ce qui signifie en clair que tout investisseur qui vend cette année paie seulement la moitié des impôts,
- Si le produit dégagé de la vente est réinvesti en VEFA locative en 2024, l’investisseur bénéficie non seulement des mesures temporaires de l’amortissement accéléré (6% sur 6 ans) mais aussi du crédit d’impôt « bëllegen Akt Investisseur » de 20.000 EUR par conjoint.
Certes, l’investisseur ne pourra pas viser les prix qu’il aurait pu atteindre en 2020 ou même en 2019, mais nous estimons que ces prix ne deviendront plus atteignables pour les biens avec un mauvais passeport énergétique, même en attendant 4 ou 5 ans… car on se rapprochera de plus en plus de la deadline de la directive européenne.
Il vaut donc, à notre avis, mieux profiter des nombreuses mesures exceptionnelles et temporaires valables en 2024 au lieu d’espérer un retour à meilleure fortune, qui risque de ne pas se concrétiser.
Quand faudrait-il alors commencer la vente? Faisons pour cela un rapide retroplanning.
Pour acter en décembre (avant Noël idéalement) et en prenant comme hypothèse que de nombreux investisseurs essaient de vendre leur(s) bien(s) cette année et que les notaires risquent d’être submergés en fin d’année, il faut compter 6 semaines pour fixer la date de l’acte une fois que l’acheteur a obtenu l’accord bancaire. Pour l’accord bancaire, comptons 8 semaines. Ca peut évidemment être plus rapide, mais un délai de 2 mois n’est actuellement pas une exception.
Ca impliquerait donc que le compromis de vente doive être signé au plus tard mi Septembre.
Considérant, comme d’habitude, un net ralentissement de l’activité pendant les vacances d’été et l’éventualité que le premier acheteur n’obtienne pas son accord de crédit et qu’il faille trouver un nouvel acheteur, le moins risqué serait de signer le compromis de vente au plus tard fin juillet.
Considérant qu’actuellement il n’est pas rare de nécessiter 4 à 5 mois pour trouver un acheteur, il faudrait commencer au plus tard début avril et idéalement dès mars.
Avec un peu d’espoir, les prochaines statistiques de l’inflation iront dans le bon sens et la BCE confirmera début mars le maintien du taux d’intérêt directeur avec éventuellement même une indication d’une baisse prévisible courant du 2. ou début 3. trimestre. Ceci donnerait évidemment plus de confiance aux acheteurs à partir de mars, ce qui rentre parfaitement dans le planning.
Maintenant que les mesures du Gouvernement sont connues, notre recommandation est donc clairement de se préparer dès maintenant pour entamer une vente dès mars ou, au plus tard, début avril.
Finalement, la question se pose si les biens avec un mauvais passeport énergétique sont encore vendables ? Nous pensons que oui, même si ces ventes seront évidemment parmi les plus difficiles. Il faut donc prévoir le temps nécessaire et viser le bon prix. Mais justement, ce « bon prix » pourra permettre à certains acheteurs, surtout des primo-accédants, de devenir propriétaire et de rembourser leurs propres prêts plutôt que de payer des loyers élevés.
Ces réflexions n’engagent évidemment que nous et nous recommandons à chacun d’y apporter son regard critique pour prendre sa décision en connaissance de cause. Si vous souhaitez échanger plus en détail sur le sujet afin de prendre votre décision, n’hésitez pas à nous écrire ou à appeler directement Marc Neuen au 585 506.
