Homexperts.lu tente d’interpréter ces statistiques de prix à la hausse qui contredisent l’expérience du terrain, clairement à la baisse.
Commençons par retracer brièvement l’historique.
Tout l’année 2021 était marquée par une forte hausse des prix, ressentie aussi comme tel par les professionnels.
Janvier et février 2022 étaient encore des mois très dynamiques, avec un nombre de transactions important et une poursuite ressentie de la hausse des prix.
Mais dès le début de la guerre, c’est-à-dire fin février un choc a été ressenti très clairement par les professionnels de l’immobilier : quasiment d’une semaine à l’autre la demande a fortement chuté et les décisions d’achat encore plus.
Après le choc de la guerre, le spectre de l’inflation et de l’augmentation des taux d’intérêts a refroidi davantage le goût du risque des acheteurs, investisseurs compris, et ceci dès juillet 2022.
Mais les prix n’ont pas encore baissé, du moins de manière significative, avant la rentrée 2022.
A partir de septembre 2022, les agents immobiliers ont ressenti un réel problème à vendre les biens en appliquant les prix connus jusqu’alors.
C’est donc réellement à partir de septembre 2022 que les prix ont commencé à baisser.
D’abord assez timidement. Mais au fur et à mesure que les propriétaires qui avaient déjà acheté (ou construit) une nouvelle demeure n’arrivaient plus à vendre leur bien actuel, les prix ont baissé de plus en plus.
Les problèmes financiers liés au remboursement de deux prêts (cad sur le bien existant et le prêt-relais sur le financement de la nouvelle acquisition) ont poussé de nombreux ménages à accepter des prix à la baisse (allant parfois jusqu’à -15 ou -20%) à partir de fin 2022.
Ceci est logique et facilement compréhensible par 2 explications.
Premièrement, la plupart des ménages étaient propriétaires de leur ancien bien pendant plusieurs années. Donc même en vendant à -15% ou -20% ils réalisaient encore une belle plus-value par rapport à leur prix d’acquisition.
Deuxièmement, vu l’augmentation fulgurante des taux d’intérêt, la charge financière pour rembourser 2 prêts est devenue intenable pour de nombreux « double propriétaires ». Il était donc préférable de vendre à prix baissé, mais toujours bien au-dessus du prix d’acquisition, que de ne plus pouvoir rembourser les mensualités sans avoir de problèmes financiers.
Comment alors concilier les dernières statistiques à la hausse avec les prix du marché à la baisse ?
Sur base de l’historique analysé ci-dessus, c’est assez facile en tenant compte d’un autre facteur très impactant : le délai entre la signature du compromis et l’acte notarié.
En moyenne, à partir de la signature du compromis, il faut compter 6 à 8 semaines pour avoir l’accord bancaire. Ensuite il faut encore compter environ un mois pour l’acte notarié. Donc entre l’accord de vente qui détermine le prix via le compromis et l’acte notarié, 3 mois s’écoulent généralement.
Ceci veut dire que les actes utilisés pour les statistiques du dernier trimestre 2022 se basent en grande majorité sur les compromis (donc les prix de vente convenus) du troisième trimestre.
Et nous avons vu plus haut que lors du troisième trimestre 2022, le nombre de transactions avait déjà fortement baissé, mais pas encore les prix.
Nous pouvons en conclure que la baisse réelle des prix, constatée sur le marché dès la rentrée 2022, ne commencera à apparaître dans les statistiques qu’à partir du premier trimestre 2023… qui seront publiées en été.
Entre la baisse des prix constatée par les professionnels sur le marché et la publication des statistiques respectives, il faut donc compter un décalage d’au moins 6 mois.
Mais pourquoi y a-t-il alors encore une hausse officielle de 5,6% au dernier trimestre ?
Cela est facilement compréhensible aussi, puisque le marché était encore fortement à la hausse jusqu’à février 2022. Comme les statistiques officielles comparent un trimestre par rapport au même trimestre de l’année précédente, cette hausse des prix jusqu’à début 2022 se reflète encore dans les compromis de vente signés entre juin et septembre et actés au dernier trimestre 2022, puisque les prix n’avaient pas encore baissé jusqu’à la rentrée.
Cette analyse est aussi appuyée par le fait que les prix actés au dernier trimestre 2022 présentent déjà une baisse de presque 2% par rapport aux prix actés du trimestre précédent.
Et maintenant ? Comment Homexperts.lu voit l’évolution du marché.
Sans trop rentrer dans toute la complexité du marché, nous souhaitons relever deux aspects qui nous semblent déterminants.
- La poursuite de la hausse du taux directeur
Les deux dernières hausses du taux directeur de la Banque Centrale Européenne n’ont pas encore été répercutées aux clients luxembourgeois. Il faut donc s’attendre à une nouvelle hausse des taux d’emprunt de minimum 1%.
Même si le marché est déjà extrêmement calme, on peut imaginer que le nombre de transactions s’écroulera encore d’avantage.
- Des ventes « obligatoires » moins nombreuses
A l’inverse, il y aura dans les mois à venir de moins en moins de ménages qui seront contraints de vendre à des prix réduits pour se débarrasser de deux prêts immobiliers qui plombent leurs finances. Pourquoi ? Simplement parce qu’à partir de la rentrée 2022, peu de ménages ont acheté une nouvelle demeure sans avoir préalablement vendu leur bien existant.
Les investisseurs quant à eux n’ont de toute façon pas d’intérêt à vendre quand le marché est bas. Nous estimons pour cela qu’il y aura à l’avenir moins de vendeurs qui seront obligés d’accepter des réductions supplémentaires importantes et en concluons qu’il ne faut dorénavant plus trop s’attendre à des baisses significatives additionnelles. Par contre, nous estimons que les prix annoncés vont encore baisser, pour se rapprocher d’avantage des prix de vente finaux, ce qui n’est souvent pas encore le cas maintenant.
Sur base des 2 analyses ci-dessus, nous tablons pour les mois à venir sur
- un marché très calme marqué par un nombre de transactions historiquement bas
- sans poursuite massive et généralisée (avec un accent sur « massive et généralisée » !) de la chute des prix de vente
- mais encore une baisse des prix affichés.
Par contre, pour arriver à vendre dans un marché tellement calme, il faudra bien accepter la nouvelle réalité des prix qui sont en baisse depuis 6 mois, même si cela n’est souvent pas reflété dans les prix affichés.
En somme, un marché en berne qui attendra les premiers signaux positifs (cad baisse des taux d’intérêts) avant de retrouver une nouvelle dynamique.
Mais vu les décisions politiques actuelles qui défavorisent clairement l’investissement dans la construction alors que la demande est bien présente, on peut s’attendre à une véritable flambée des prix à l’avenir. La question est juste de savoir si ce sera dans un, deux ou trois ans… ou encore plus tard, ce qui dépendra principalement des taux d’intérêts, de la confiance des acheteurs et des décisions politiques.
Qu’en est-il des marges des banques ?
Entre mars et décembre 2022, la BCE a augmenté le taux directeur de 2,5% (nous ne tenons pas compte des 2 hausses, qui ne sont pas encore répercutées aux clients) alors que les taux variables des crédits immobiliers ont généralement augmenté de 3% (des variations par banque étant évidemment possibles).
C’est-à-dire qu’en moyenne, pour chaque tranche de 0,5% d’augmentation du taux directeur, les banques ont rajouté une marge de 0,2% (ce qui revient à 40% rajoutés à l’augmentation du taux directeur) alors qu’à l’étranger ces marges additionnelles semblent être bien plus faibles.
S’il est tout à fait normal et compréhensible que les banques doivent se rattraper après des années de taux d’intérêts négatifs, espérons juste qu’elles aient la gentillesse de ne répercuter qu’une des 2 dernières hausses de la BCE à leurs clients ou du moins à ne pas rajouter encore de marge.
Alors, faut-il vendre (respectivement acheter) ou attendre ?
Pour répondre à cette question que de nombreux propriétaires et acheteurs se posent, nous nous permettons de partager le ressenti que nous avons chez Homexperts.lu.
A notre sens, à côté de la capacité financière individuelle, la réponse dépend beaucoup de la situation personnelle.
Si vous voulez vendre votre résidence actuelle pour acheter une nouvelle habitation plus grande, vous avez un intérêt à vendre, car il est fort probable que la baisse que vous devrez accepter sur votre bien actuel (plus petit) sera proportionnellement plus faible que le gain que vous pourrez réaliser sur la nouvelle acquisition (plus grande). Donc au final, vous serez probablement gagnant. Par contre, si vous voulez vendre pour devenir ensuite locataire, ce n’est pas le bon moment et il vaut mieux attendre.
Si vous voulez vendre un bien d’investissement financé à taux variable pour réinvestir dans un nouveau bien, vous pourrez aussi en ressortir gagnant, car vous serez probablement à même de trouver une meilleure affaire à l’achat que la baisse que vous serez prêt à accepter sur votre vente. Par contre, si vous ne voulez pas réinvestir dans la pierre, ce n’est probablement pas le meilleur moment pour vendre.
Finalement, si vous avez hérité d’un bien immobilier, il faut se poser la question si vous voulez le donner en location ou non. Si oui, cela nécessite peut-être des rénovations, vous restez éventuellement en indivision avec d’autres héritiers, vous devez accepter le risque de tomber sur un mauvais locataire… Si tout cela ne vous dérange pas, il vaut probablement mieux donner le bien en location pendant quelque temps et vendre d’ici quelques années. Par contre, si vous ne voulez pas assumer ces désavantages et risques et que vous préférez disposer de liquidités rapidement, il vaut mieux vendre.
Quelle que soit la situation, si vous vous décidez à vendre, le tout sera d’être bien conseillé pour déterminer un prix juste et réaliste, qui vous permet d’avancer et d’éviter de « brûler » votre bien.
