Pour commencer, voyons de quoi il s’agit au juste ?
Imposition au ¼ du taux global : vous payez la moitié des impôts habituels sur la plus-value.
Normalement, la plus-value immobilière est imposée à la moitié de votre taux d’imposition normal. Je vous invite à lire notre article complet et détaillé sur l’imposition de la plus-value immobilière, mais en résumé, cela veut dire que vous pouvez être imposé jusqu’à 21%.
La mesure fiscale qui vient d’être prolongée jusqu’au 30.6.2025 réduit cette imposition du ½ taux global au ¼ du taux global. Donc au lieu de payer jusqu’à 21% sur la plus-value, vous payerez au maximum 10,25%. Soit un gain d’impôts de 50%.
En plus de cela, l’acquéreur ne paie que la moitié des frais d’enregistrement. Cela peut avoir un impact indirect pour vous aussi, car en facilitant l’achat à l’acquéreur, ça facilite aussi votre vente.
Les bonnes questions à se poser.
Pour décider en connaissance de cause, voici les questions les plus importantes à vous poser.
Depuis quand détenez-vous le bien immobilier ?
Respectivement, s’il s’agit d’un immeuble hérité, depuis quand est-il dans la propriété de la famille ?
Au plus longtemps vous détenez le bien, au plus la plus-value va être importante et au plus vous pouvez économiser d’impôts. A titre d’exemple, si vous avez acheté le bien en 2019, une bonne partie de l’accroissement de valeur de 2019 à 2021 a probablement été « annulée » par la chute des prix de 2022 à 2024. A l’inverse, si vous détenez le bien depuis 10, 20, 30 ans, la plus-value (et donc le gain d’impôt) va être de plus en plus important.
De quel amortissement bénéficiez-vous ?
Si vous bénéficiez encore de l’amortissement de 6% pendant quelques années, cela veut aussi dire que le bien est assez récent (donc peu de plus-value). Il ne vaut donc peut-être pas la peine de lancer une vente, car le gain d’impôt pourrait ne pas être assez significatif.
De quand date le bien immobilier et surtout quel est son passeport énergétique?
Une directive du Parlement Européen de 2023, qui n’est pas encore transposée au Luxembourg, définit des objectifs d’optimisation de la performance énerégitque pour les bâtiments résidentiels, ce qui implique des coûts de rénovation et potentiellement des discussions difficiles entre copropriétaires.
En plus, nous constatons depuis cette année que les banques financent de manière plus restrictive les maisons et appartements disposant d’un mauvais passeport énergétique, ce qui a des conséquences négatives sur les prix de vente.
Nous conseillons pour cela depuis début 2024 de ne pas tarder à vendre les maisons et appartements avec des mauvais passeports énergétiques.
Les mesures fiscales actuelles, prolongées jusqu’au 30.6.2025, ajoutent un argument de taille supplémentaire à cette recommandation, car non seulement vous vous « débarrassez » à temps d’un bien difficile, mais en plus vous bénéficiez d’une imposition très favorable.
Qu’en est-il si vous avez plusieurs biens immobiliers?
Dans ce cas, nous conseillons de réfléchir à une vente rapide des biens les plus anciens (mauvais passeports énergétiques) et que vous détenez le plus longtemps (plus de plus-value = plus de gain d’impôts), tout en conservant les biens récents.
Et puis, rien ne vous empêche de racheter un bien plus récent avec le produit de la vente, car il y aura certainement encore des bonnes affaires à faire en 2025.
Le bon moment de vendre ?
Il est impossible de prédire comment les prix immobiliers vont évoluer. Est-ce que la maîtrise ressentie de l’inflation fera baisser davantage les taux d’intérêts et augmenter les prix de l’immobilier? Ou est-ce que à l’inverse, les droits de douane des Etats-Unis vont relancer l’inflation, donc faire augmenter les taux d’intérêts et baisser les prix immobiliers? Quel sera l’impact des crises politiques et économiques de nos pays voisins sur l’économie et l’immobilier au Luxembourg ? Quel impact les guerres en cours auront sur les économies?
La seule chose qu’on sait pour de bon aujourd’hui est qu’on a maintenant cette visibilité de 6 mois sur les avantages fiscaux liés à la vente immobilière et que si on veut en profiter, il vaut mieux agir au plus vite que d’attendre.
Pourquoi ?
Les mesures sont prolongées jusqu’au 30.6.2025 et aussi bien le Premier Ministre, M. Luc Frieden, que le Ministre du Logement, M. Claude Meisch, insistent qu’il n’y aura pas de prolongation supplémentaire.
Il faut donc avoir acté jusqu’au 30.6.2025 au plus tard.
Sachant qu’il faut en général compter 2 mois pour l’accord bancaire de l’acheteur et 3 à 4 semaines pour le rendez-vous chez le notaire, il faut signer le compromis de vente au plus tard fin mars.
Comme le marché reste assez difficile et lent (ça dépend évidemment de l’objet, de la localisation et du prix), il vaut mieux lancer la vente le plus rapidement possible.
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Avec son système exclusif au Luxembourg, Homexperts.lu est le partenaire idéal pour déterminer le bon prix, assurer le recours à des agences immobilières sérieuses et à vous garantir un suivi neutre tout au long de la vente.
Si vous souhaitez lancer la vente ou échanger plus en détail sur le sujet afin de prendre votre décision, n’hésitez pas à nous écrire ou à appeler directement Marc Neuen au 585 506.
