Blog Homexperts – l’immobilier au Luxembourg


Le blog immobilier de Homexperts vous permet de trouver les réponses à toutes les questions que vous pouvez vous poser dans le cadre de la vente de votre maison, appartement ou terrain.


Imposition de la plus-value en cas d’héritage

Si vous avez hérité d’un bien immobilier que vous voulez vendre, vous pouvez bénéficier de deux abattements sur la plus-value :

  • abattement décennal de 50.000 € (porté à 100.000 € pour des époux et partenaires imposés collectivement);
  • abattement unique de 75.000 €, du moment que l'immeuble cédé a été acquis par voie de succession en ligne directe et utilisé comme résidence principale par les parents du cédant, conformément à l’article 130 (5) LIR.

Quelques explications complémentaires par rapport à ces 2 abattements :

L’abattement décennal de 50.000 EUR par conjoint contribuable est, comme son nom l’indique, basé sur 10 ans, càd que tous les 10 ans les compteurs sont remis à 0 et vous pouvez de nouveau bénéficier pleinement de cet abattement.

Imaginons que vous êtes marié(e) et qu’en 2010 vous avec vendu un immeuble avec une plus-value de 70.000 EUR. Comme l’abattement est de 50.000 EUR par partenaire imposé collectivement, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 70.000 EUR et ainsi réduire la plus-value à 0. Vous ne serez donc pas imposé du tout. En plus, vous disposez encore de 30.000 EUR d’abattement que vous pouvez utiliser sur une autre plus-value immobilière jusqu’en 2020 (2010 + 10 ans). Si donc vous vendez un autre immeuble en 2018 sur lequel vous réalisez une plus-value de 50.000 EUR, vous pourrez déduire les 30.000 EUR qui vous restent et vous serez imposé sur seulement 20.000 EUR.

Ensuite, à partir de 2020 (cad 2010 où vous avez utilisé le premier abattement + 10 ans), les compteurs sont remis à 0 et vous pourrez de nouveau bénéficier de 50.000 EUR d’abattement par partenaire imposé conjointement.  Si vous vendez donc de nouveau un immeuble en 2022, vous pouvez de nouveau déduire 50.000 EUR par contribuable de la plus-value réalisée.

Notons aussi que l’abattement décennal n’est pas limité aux héritages, mais chaque contribuable peut en bénéficier.

L’abattement unique de 75.000 EUR est uniquement valable sur la vente d’un immeuble acquis par voie de succession en ligne directe et utilisé comme résidence principale par les parents du cédant ! Cet abattement n’est pas doublé par conjoint contribuable et ne peut être utilisé qu’un seule fois.

Si donc vous héritez p.ex. d’un appartement du père en 2015 sur lequel vous réalisez une plus-value immobilière de 40.000 EUR et que vous utilisez l’abattement, les 35.000 EUR restants sont perdus. Si donc vous héritez ensuite en 2018 d’une maison de votre mère sur laquelle vous réalisez une plus-value de cession de 80.000 EUR, vous ne pourrez plus bénéficier de cet abattement, ni même des 35.000 EUR que vous n’avez pas encore utilisé.

L’abattement unique de 75.000 est cependant valable par héritier, cad que si vous êtes 2 héritiers, chacun des 2 peut bénéficier de cet abattement de 75.000 EUR.

Prenons maintenant un exemple concret pour illustrer tout ceci.

  • Vous êtes 2 héritiers en ligne directe d’une maison habitée par vos parents.
  • Vous décidez de vendre la maison et la plusvalue est de 300.000 EUR.
  • L’héritier A est marié et n’a pas encore utilisé d’abattement unique, mais a déjà utilisé un abattement décennal il y a 2 ans, à hauteur de 40.000 EUR.
  • L’héritier B n’est pas marié et n’a pas utilisé d’abattement décennal dans les 10 dernières années.

La plus-value sur la vente de l’immeuble est de 150.000 EUR par héritier (cad plus-value de 300.000 EUR divisée par 2 héritiers)

L’héritier A peut déduire l’abattement unique de 75.000 EUR et il lui reste un abattement décennal de 60.000 EUR (abattement décennal de 50.000 EUR par conjoint – 40.000 EUR déjà utilisés). Il sera donc imposé sur une plus-value de 150.000 EUR – 75.000 – 60.000 = 15.000 EUR.

L’héritier B peut déduire l’abattement unique de 75.000 EUR et il lui reste un abattement décennal de 50.000 EUR. Il sera donc imposé sur une plus-value de 150.000 EUR – 75.000 – 50.000 = 25.000 EUR.

Imposition avantageuse de la plus-value en cas de vente avant le 31.12.2018

Le gouvernement a mis en place des mesures fiscales avantageuses pour dynamiser le marché du logement en incitant les propriétaires à vendre des biens immobiliers qu’ils n’occupent pas personnellement. Ces mesures se terminent au 31.12.2018.

Si vous réfléchissez donc à vendre une maison, un appartement ou un terrain que vous n’occupez pas personnellement, cette mesure peut vous faire économiser beaucoup d’argent… à condition d’agir vite.

Quels biens immobiliers sont visés ?

Il s’agit de tout type de bien (maison, appartement, terrain) que vous détenez depuis plus de 2 ans et que vous n’occupez pas vous-même.

En effet, si le bien constitue votre résidence principale, vous ne payez de toute façon pas d’impôts sur la plus-value.

A contrario, si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale et que vous détenez depuis moins de 2 ans, la plus-value est considérée comme bénéfice de spéculation et sera imposée au taux global, même si vous vendez avant le 31.12.2018.

Quel est l’avantage de vendre avant le 31.12.2018 ?

Si vous êtes l’heureux propriétaire, depuis plus de 2 ans, d’un immeuble que vous n’occupez pas vous-même, vous avez gros à gagner à le vendre encore cette année !

En effet, normalement la plus-value réalisée sur la vente est imposée à la moitié du taux global, soit au maximum 21,8%.

Mais si vous vendez votre immeuble avant le 31.12.2018, vous ne serez imposé qu’au quart du taux global.

Autrement dit, vous gagnez 50% des impôts si vous vendez encore en 2018 !

Concrètement, comment cela se passe ?

Tout d’abord, il s’agit de calculer la plus-value réalisée sur la vente de votre immeuble. La plus-value imposable est égale au prix de vente – le prix d’acquisition réévalué – les frais d’obtention – l’abattement éventuel auquel vous avez droit (p.ex. 50.000 EUR par conjoint tous les 10 ans).

Cette plus-value est ensuite ajoutée à vos revenus annuels, ce qui gonfle du coup votre revenu et votre taux d’imposition global, puisque ce revenu exceptionnel vous fait grimper dans des tranches plus élevées de l’imposition progressive.

Jusqu’au 31.12.2018, la plus-value n’est imposée que sur un quart du taux global au lieu de la moitié. Donc vous payez la moitié des impôts si vous vendez en 2018.

Prenons un exemple concret: si votre taux global après ajout de la plus-value sur l'immeuble est p.ex. de 30%, la plus-value sur l'immeuble vendu sera imposée à 1/4 de 30% (donc 7,5%) au lieu d'être imposée à la moitié du taux-global (donc 15%).

A quoi faut-il encore penser ?

Le plus important est le temps, puisque cette mesure s’applique sur toutes les ventes pour lesquelles l’acte notarié est fait avant le 31.12.2018.

En fonction de votre bien, comptez facilement 1 à 3 mois pour trouver un acheteur. Rajoutez-y 1 mois pour que l’acheteur obtienne son prêt bancaire et 2 bonnes semaines pour fixer le rendez auprès du notaire.

Pour ne pas passer à côté de l’avantage, il n’y a donc plus de temps à perdre.

N'oubliez pas non-plus d'utiliser votre abattement (p.ex. 50.000 EUR par conjoint contribuable tous les 10 ans), mais aussi les frais d'obtention (p.ex. la commission d'agence) et les travaux ayant contribué à augmenter la valeur du bien (p.ex. nouvelle cuisine, rénovation de la façade...) qui peuvent être ajoutés à la valeur d'acquisition et ainsi réduire la plus value.  

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations et pour vous aider à vendre votre immeuble encore cette année et ainsi économiser des sommes importantes.

"Un autre agent me donne X euros pour mon bien."

Ceci est une phrase que les agences immobilières sérieuses entendent très régulièrement lorsqu'elles rencontrent des propriétaires qui veulent vendre leur bien.

Malheureusement, il existe un grand nombre d'agents immobiliers qui n'ont d'autre argument que de "promettre" un prix de vente exagéré pour obtenir un mandat.

Il faut savoir que l'agent ne peut jamais promettre un prix de vente lorsqu'il signe un mandat. Même le prix qu'il retient par écrit dans le contrat de mandat n'a aucune valeur d'engagement! Car au final, c'est l'acheteur - donc le marché- qui va dicter le prix de vente final, et non pas l'agent.

Malheureusement, très souvent, le propriétaire -crédule et de bonne foi- interprète ces fausses promesses comme une certaine garantie à vendre son bien pour le prix "promis" par l'agent. Il n'en est rien!

Souvent les agents qui promettent les prix les plus haut sont malheureusement aussi les moins compétents. Car établir le véritable "prix de marché" nécessite premièrement des compétences et une grande expérience et deuxièmement du courage... pour faire accepter le bon prix de marché au propriétaire. 

Soyez donc plutôt sceptique par rapport à l'agent qui vous "promet" le prix le plus élevé. Ne vous laissez pas aveugler par des promesses sans fond, mais fiez vous à votre instinct par rapport au sérieux et aux compétences réelles de l'agent que vous rencontrez.

Exigez une bonne estimation de votre bien!

Tout d'abord, c'est quoi une "bonne estimation"?

Il n'y a qu'une seule et unique réponse: c'est l'estimation qui est la plus proche de la "valeur de marché", càd le prix que les acheteurs sont prêts à payer pour votre bien (et que les banques sont prêtes à financer).

Ce n'est surtout pas le prix le plus élevé qu'un agent vous "promet" (sic). Ce prix pourra certes vous faire rêver, mais à quoi cela vous sert de rêver,  si votre bien ne sera pas vendu? 

Pourquoi est-ce tellement important?

Comme expliqué dans un autre article sur notre blog, la durée de vente moyenne est de 15 mois pour une maison et de 17 mois pour un appartement. C'est énorme. Mais c'est la réalité, basée sur les chiffres de l'Observatoire de l'Habitat. Une des causes majeures de ce délai (trop important) est que très souvent les biens sont affichés à un prix trop élevés. Mais ne vous leurrez pas: les acheteurs ne sont pas dupes... et les banques encore moins. Votre bien ne se vendra donc pas au-dessus du prix du marché. Ce n'est donc qu'après avoir baissé le prix (successivement) que votre maison ou appartement se vendra. 

Pour éviter de perdre tout ce temps (et les nerfs), il vaut donc mieux viser le bon prix de marché dès le départ. Et cela ne passe que par une bonne évaluation. 

Comment reconnaître une bonne évaluation?

Malheureusement ce n'est pas une science exacte et il n'y a pas (encore, du moins) de solution miracle. Il faut donc compter sur l'expérience, la compétence et le sérieux de votre agence:

  • l'expérience, parce qu'une bonne estimation nécessite des années de présences sur le terrain, qui permettent de développer une bonne appréciation spontanée
  • la compétence, parce qu'il existe différentes méthodologies précises qui permettent d'estimer le prix de manière assez exacte. On peut citer les méthodes par la surface, la volumétrie, le rendement locatif, les comparatifs etc. Et pour toutes ces méthodes il faut maîtriser les tenants et les aboutissants spécifiques.
  • le sérieux, finalement, parce que les bonnes estimations ne sont pas faites à la va-vite par une personne et en utilisant une seule méthode, mais en faisant intervenir au minimum 2 collègues qui évaluent votre bien individuellement, en utilisant au minimum 2 méthodologies différentes. 

Si vous gardez ceci en tête, vous allez très vite vous rendre compte du sérieux de l'évaluation de votre agent. S'il vous "balance" un prix oralement ou même par écrit mais sans explicatifs de sa méthode, les feux rouges doivent s'allumer. Par contre, s'il peut vous expliquer concrètement les méthodes utilisées et qu'il vous remet un document soigné qui retrace les réflexions, vous saurez que vous avez à faire à un professionnel. En cas de doute, n'hésitez pas à le challenger sur l'un ou l'autre point et vous verrez généralement très vite ce qu'il a dans le ventre.

"Essayons... on pourra toujours baisser le prix par la suite"

Nous l'avons déjà abordé dans d'autres articles: c'est tentant d'annoncer son bien à un prix élevé.

Mais pour expliquer les risques, prenons un scénario qui se présente régulièrement. 

Variante 1

  • Propriétaire: J'ai comparé sur Internet et mon bien vaut 800.000 EUR.
  • Agence peu scrupuleuse, sachant pertinemment que le prix de marché réel est plutôt de 700.000: Ca me semble un peu élevé, mais ça devrait aller, pas de soucis... je vous fais un mandat à 800.000 EUR.  

 Résultat: le bien se vendra après plus d'un an pour 700.000 EUR. 

Variante 2

  • Propriétaire: J'ai comparé sur Internet et mon bien vaut 800.000 EUR.
  • Agence professiionnelle: Selon nos analyses avec telle et telle méthode, on estime la valeur de marché à 700.000 EUR. On peut l'annoncer à 735.000 EUR mais 800.000 EUR est irréaliste. 
  • Propriétaire: Essayons quand-même avec 800.000 EUR, on pourra toujours baisser par la suite.  

C'est un réflexe commun, mais aussi un piège typique. 

Quels sont donc les désavantages concrets à "essayer", càd à annoncer cher pour baisser par la suite?

  • Il faut d'abord savoir que les acheteurs ne sont pas des imbéciles. Généralement, un acheteur passe des mois, sinon des années à faire des visites avant d'acheter. Il connaît donc parfaitement les prix... et il sait pertinemment quels biens baissent régulièrement. Et derrière l'acheteur, il y a sa banque. Qui maîtrise aussi les prix et qui ne financera pas une acquisition trop chère par rapport à la valeur de marché. Sauf à disposer d'un bien d'exception unique, il y a donc très très peu de chances de vendre au-dessus du prix de marché.
  • Deuxièmement, pratiquement 80% des consultations d'une annonce immobilière se font dans la première semaine de publication. Si pendant cette semaine, le prix est trop élevé et que vous le baissez par la suite, les intéressés ne vont plus voir votre annonce. Vous aurez donc raté le meilleur moment pour toucher les acheteurs potentiels.
  • N'espérez pas non-plus attirer les acheteurs pour négocier le prix à la baisse lors de leur visite. Comme ils maîtrisent beaucoup mieux les prix de vente que vous, ils ne vont même pas se déplacer si votre bien est trop cher. Vous n'aurez donc même pas l'occasion de leur faire un geste sur place.
  • Après quelques semaines (ou mois), vous allez donc vous rendre compte que le prix annoncé est trop cher et vous allez arriver à ce moment fatidique ou vous aller "baisser le prix par la suite". Mais à ce moment le mal est fait. Car à partir de maintenant, l'acheteur va attendre la prochaine baisse, et celle d'après... Jusqu'à ce que le prix de marché réel soit atteint. Mais d'ici-là vous aurez perdu beaucoup de temps et surtout de nerfs.  

Attention, on ne veut pas dire par là qu'il faut annoncer votre bien au rabais. Tout au contraire. Il faut l'annoncer au juste prix, c'est-à-dire le prix que le marché est prêt à payer (ou très légèrement au-dessus)... et cela nécessite une évaluation professionnelle qui se base sur plusieurs méthodes et idéalement sur plusieurs intervenants. 

Peut-on se fier aux prix de vente des portails immobiliers?

Un des premiers réflexes d'un propriétaire qui veut vendre sa maison ou son appartement est de chercher des comparatifs de prix sur les portails immobiliers.

C'est une approche normale et compréhensible, mais il faut savoir que les prix affichés ne sont généralement pas les prix de vente.

Selon diverses estimations indépendantes, les prix de vente réels se situent souvent 10 à 20% en-dessous des prix affichés !

Estimer la valeur de votre bien immobilier par rapport à des objets comparables sur Internet peut donc vous donner une idée de prix qui est assez éloignée de la réalité.

Si vous ne vous fiez qu'à une telle comparaison pour établir votre prix de vente, vous risquez de perdre beaucoup de temps dans la vente de votre bien. Et vous devrez baisser le prix pour vendre au final quand-même au prix du marché.

Une analyse des statistiques récentes de l'Observatoire de l'Habitat montre que la durée de vente moyenne est de 15 mois pour une maison et même de 17 mois pour un appartement*. Ceci est principalement dû aux prix de départ trop élevés, car au bon prix, un bien se vend généralement avant 5 à 6 mois.

* Total de 6.334 appartements vendus en 2016, ce qui revient à une moyenne de 528 ventes par mois. Fin 2016, 9.074 appartements étaient en vente. Le "taux d'absorption" du marché est donc de 9.074 appartements à vendre divisé par 528 ventes par mois = délai de vente moyen de 17,19 mois.  

Quel intérêt à passer par une agence immobilière?

La question à se poser est plutôt "Quel intérêt à passer par une bonne agence immobilière"?

Car passer par un intermédiaire médiocre, qui manque de compétence ou d'honnêteté ne présente aucun intérêt. Même s'il rabaisse sa commission, vous allez en ressortir perdant.

Supposons donc que vous ayez trouvé un agent compétent, honnête, engagé et qui dispose du réseau et des budgets nécessaires pour bien faire son travail. 

Cet agent peut en effet vous apporter de nombreux avantages:

  • Premièrement, il vous conseillera objectivement pour déterminer le bon prix de vente. Ceci est un élément essentiel pour ne pas perdre des mois précieux (avec un prix trop élevé) ou de l'argent (avec un prix trop faible).
  • Grâce à son expérience et ses recherches sérieuses, il pourra aussi détecter des opportunités éventuelles pour augmenter considérablement la valeur de votre bien. Si le PAP permet par exemple d'agrandir votre maison, d'aménager officiellement le grenier ou carrément de transformer votre maison en résidence, l'impact sur le prix pourra être énorme.
  • Il pourra aussi vous donner des conseils pour augmenter l'attractivité et donc la valeur de votre bien, p.ex. en refaisant un peu de peinture ou en faisant quelques rénovations. Il n'est pas rare de voir qu'un investissement de 5.000 EUR permet d'augmenter le prix de vente de 20.000 EUR. 
  • Il dispose d'une bonne base de données d'acheteurs potentiels. On dit souvent que les meilleurs biens n'arrivent même pas sur les portails Internet, et c'est vrai.
  • Il va présenter votre bien de manière professionnelle (càd avec des photos et des textes attractifs) sur les portails immobiliers, où il dispose d'abonnements chers pour que votre maison ou appartement ressorte bien parmi les centaines d'annonces.   
  • Il s'occupe pour vous des visites. Mine de rien, ça vous évite beaucoup de stress, de tracas et de perte de temps.
  • Il négocie avec les acheteurs. Si c'est un bon agent, il maîtrise la négociation et il a surtout les arguments nécessaires (et non du baratin) pour défendre le "prix de marché" qu'il a déterminé ensemble avec vous. 
  • Et last but not least, il vous conseille et vous accompagne tout au long du processus de vente, que ce soit avec des conseils juridiques ou fiscaux, l'explication claire des étapes de la vente etc. 

Vous voyez donc qu'un véritable agent de confiance peut vous faire gagner beaucoup de temps et surtout d'argent. Le tout est de le trouver.

Faut-il vendre à un marchand de biens?

Commençons tout d'abord par expliquer la différence entre un agent immobilier et un marchand de biens. 

L'agent immobilier est un intermédiaire de vente, qui intervient pour compte du vendeur et lui cherche un acquéreur tiers. Pour ce travail, il touche sa commission d'agence, qui est habituellement de 3%.

Le marchand de biens par contre achète le bien pour son propre compte, pour le revendre par la suite, souvent en l'ayant rénové un minimum au passage. 

Assez souvent, une agence immobilière peut combiner les deux métiers. Dans ce cas, il est primordial qu'elle joue franc jeux en affichant clairement ses intentions et son rôle, afin de ne pas avoir de conflit d'intérêt.

Mais revenons à notre question principale, à savoir s'il est recommandé de vendre à un marchand de biens.

Il faut savoir que le métier du marchand de biens consiste à acheter le bien pour un prix qui est en-dessous du prix de marché!

C'est tout à fait normal, car en tant que bon professionnel il sait très bien qu'il ne va pas pouvoir le vendre au-dessus du prix de marché. Donc, s'il veut réaliser un bénéfice dans l'opération, il doit l'acheter en-dessous. 

Vous savez donc d'emblée que vous allez vendre votre bien en-dessous du prix de marché.

Mais ce n'est pas pour autant que vendre à un marchand de bien est forcément une mauvaise chose. Car vous y trouverez aussi des avantages certains:

  • Vous allez vendre beaucoup plus vite. Si vous avez donc besoin d'argent rapidement, ça peut valoir le coup. 
  • Vous avez une assez grosse certitude que le marchand de bien est liquide. Vous ne courez donc pas le risque qu'un acheteur privé se fasse refuser le crédit bancaire et qu'il faille tout recommencer à zéro.
  • Vous ne payez pas d'honoraires à l'agence. Vous touchez donc certes moins pour votre bien, mais vous économisez aussi les 3% de commissions d'agence.  

Au final, vous devez donc peser le pour et le contre en fonction de votre situation personnelle. 

Faut-il acheter ou vendre en premier ?

Vous êtes déjà propriétaire et vous êtes sur le point de changer de logement. Mais vous ne savez pas à quel moment vous devez réaliser votre vente immobilière : avant ou après avoir acheté un nouveau bien ? Les deux solutions comportent des avantages et des inconvénients. 

Vendre avant d’acheter son nouveau logement 

Commençons par les principaux avantages:

  • Une fois que vous connaissez le prix de vente réel de votre ancien logement, vous pouvez plus facilement établir votre budget pour un nouvel investissement. 
  • Commencer par la vente de son logement est plus rassurant car on ne sait jamais combien de temps va s’écouler avant de trouver le bon acheteur. Sans compter qu’il y a toujours un risque de rétractation de celui-ci. 
  • Une fois que vous aurez trouvé un acheteur fiable, vous aurez plus de liberté pour votre recherche immobilière. Et si vous n’avez pas de coup de cœur alors que la vente de votre logement est actée, vous aurez toujours la possibilité de louer temporairement un autre logement. Trop de propriétaires vendeurs anxieux à l’idée de ne plus avoir de toit finissent par acheter un nouveau logement par sécurité, qui ne correspond pas exactement à leurs envies. 

Mais vendre avant d’acheter son nouveau chez soi peut aussi être une source de stress et de dépenses supplémentaires, avec notamment un déménagement supplémentaire ou encore des frais de stockage pour vos meubles. 

Acheter son logement avant de vendre l’ancien 

Pour éviter de passer à côté d’une bonne affaire, il est tout à fait possible d’acheter un logement avant de vendre l’ancien. Le plus gros risque dans ce type de transaction est que la vente de votre ancien logement prenne trop de temps et que vous vous retrouviez à rembourser deux crédits immobiliers en même temps. 

N’oubliez pas qu’il existe des méthodes pour vendre rapidement un bien, notamment en faisant correctement évaluer la valeur de votre logement ou encore en réalisant quelques travaux de home staging. 

Si votre bien tarde vraiment à se vendre, vous pouvez aussi envisager de rester propriétaire et de le mettre en location. Vous bénéficierez de loyers réguliers qui vous aideront à rembourser votre prêt immobilier en cours. 

En choisissant d’acheter avant de vendre, vous devrez établir votre budget d’achat en fonction de l’estimation du prix de vente de votre logement actuel. Il est donc primordial de disposer d'une évaluation objective établie par un professionnel compétent. Il ne faut surtout pas se fier à une simple comparaison de biens similaires sur les portails immobiliers qui sont souvent 10 à 20% au-dessus du prix de vente final.